Vender la vivienda heredada en Álava: pasos previos, impuestos y troncalidad
Muchas familias deciden vender la casa de sus padres. A veces por necesidad, otras porque nadie va a vivir en ella y mantenerla cuesta.
Antes de poner el cartel conviene tener la herencia en orden. Un comprador o su banco no firmarán si la titularidad no está clara.
Datos revisados en octubre de 2026. Es una guía general; los números los hace el profesional con tu caso.
Lo que tiene que estar hecho antes
- Saber quién hereda, con testamento o declaración de herederos.
- Presentar el impuesto de sucesiones ante la Hacienda Foral de Álava.
- Firmar la aceptación y el reparto ante notario.
- Inscribir la casa a nombre de los herederos en el Registro de la Propiedad.
A veces la herencia y la venta se firman el mismo día, una detrás de otra. Lo que no se puede es saltarse pasos, porque el notario y el comprador los van a pedir.
Si la casa estaba hipotecada, la deuda forma parte de la herencia. Conviene pedir al banco el saldo pendiente antes de fijar el precio.
Para vender hace falta la firma de todos los que heredaron la casa. Si alguien no quiere, mira heredero que no firma en Álava.
La reducción por vivienda habitual
La norma foral de Álava reduce un 95 % el valor de la vivienda heredada, con un límite de 212.242 euros. La condición es haber convivido con el fallecido en esa casa los dos años anteriores.
A diferencia de otras comunidades, la norma alavesa no exige mantener la vivienda un número de años después. Aun así, el profesional comprueba tu caso antes de que firméis la venta.
Ojo: no basta con ser hijo. La reducción va ligada a la convivencia, que se prueba por cualquier medio admitido en derecho. Más en vivienda habitual en Álava.
Impuestos de la venta
- Plusvalía municipal: la cobra el ayuntamiento por el aumento de valor del suelo. Puede haber una al heredar y otra al vender. En Álava la regula una norma foral, y cada ayuntamiento la aplica con su ordenanza.
- Renta de cada heredero: si la venta deja ganancia respecto al valor de la herencia, cada uno la declara en su renta. Si reside en Álava, ante la Hacienda Foral.
- Gastos de la venta: notaría, Registro y, en su caso, inmobiliaria. Algunos reducen la ganancia.
Lo explicamos en plusvalía municipal por herencia.
Particularidades del territorio
- Bienes troncales: en Aramaio y Llodio, casas y tierras son troncales si hay tronqueros. Antes de venderlas a alguien de fuera, hay que llamar ante notario a los tronqueros con derecho preferente. Si no se hace, pueden pedir en tres meses que se anule la venta: es la saca foral. No rige en suelo urbano o urbanizable sectorizado. Conviene revisarlo antes de firmar arras.
- Comunicación foral: en esos municipios, el viudo puede ser dueño de la mitad por la comunicación foral. Esa mitad la vende como dueño, no como heredero.
- Catastro foral: los datos y el valor catastral los lleva el Catastro de Álava, de la Diputación. Conviene revisarlos antes de fijar precio.
- Viviendas turísticas: en Álava hay 276, apenas un 0,16 % de las viviendas. Si la casa heredada lo era, mira vivienda turística heredada.
Documentos para vender
- Escritura de herencia inscrita o nota simple actualizada.
- Último recibo del impuesto municipal de bienes inmuebles.
- Certificado de eficiencia energética.
- Certificado de la comunidad de vecinos de estar al corriente.
- Justificante del impuesto de sucesiones.
Cómo te ayudamos
No tenemos oficina en Álava, aunque esta página trate del territorio. Te ponemos en contacto con un abogado colegiado o un gestor que ordena la herencia y prepara la venta.
Puede atenderte a distancia o en su despacho, calcula los impuestos y revisa la troncalidad si toca. Antes de empezar te explica sus honorarios. Contarnos tu caso no te compromete.
Preguntas frecuentes
¿Podemos vender antes de presentar el impuesto de sucesiones?
En la práctica no. Para inscribir la herencia en el Registro hace falta acreditar el impuesto, y el comprador querrá la casa inscrita.
¿Pagamos dos veces la plusvalía municipal?
Pueden aparecer dos: una al heredar y otra al vender. Cada una mira un periodo distinto, y la ordenanza del ayuntamiento puede cambiar el resultado.
¿Y si uno de los hermanos quiere quedarse la casa?
Entonces no es una venta a un tercero, sino una adjudicación con compensación. Mira extinción de condominio en Álava.
La guía general está en vender una vivienda heredada. Vuelve a herencias en Álava.
Si estáis pensando en vender, cuéntanos en qué punto está la herencia.
Una herencia puede ser compleja. El primer paso puede ser sencillo.
No necesitas conocer el nombre del trámite. Empieza contándonos qué ha pasado.
Enviar una consulta no supone la aceptación del encargo ni el inicio de una relación abogado-cliente.
- Explicar brevemente qué ha ocurrido
- Indicar las fechas que recuerdes
- Decir en qué provincia vivía el fallecido