Vender la vivienda heredada en Ceuta: plazos fiscales e impuestos
Heredar una vivienda y decidir venderla es frecuente, por ejemplo cuando los hijos ya viven en la península o tienen su propia casa.
Antes de poner el cartel conviene revisar dos cosas: que la herencia esté en regla y que la venta no os haga perder un beneficio fiscal del impuesto de sucesiones.
Datos revisados en octubre de 2026. El profesional revisa vuestras cifras antes de firmar.
Primero, la herencia en orden
Para vender, la vivienda tiene que estar a nombre de los herederos o, al menos, la herencia tiene que estar aceptada y el impuesto presentado.
El orden habitual es este: escritura de herencia, modelo 650 en la Agencia Tributaria, inscripción en el Registro de la Propiedad de Ceuta y, después, la venta.
Todos los herederos tienen que firmar. Si alguno no quiere, lo vemos en heredero que no firma en Ceuta.
La reducción por vivienda habitual y sus diez años
Cuando se hereda la vivienda habitual del fallecido, la ley estatal permite reducir el 95 % de su valor. El límite es de 122.606,47 euros por heredero.
La tienen el cónyuge, los descendientes, los ascendientes y el pariente colateral mayor de 65 años que conviviera con el fallecido los dos años anteriores.
A cambio, hay que mantener la vivienda heredada durante diez años. Si se vende antes, en principio se pierde la reducción: hay que pagar lo que se dejó de ingresar, con intereses de demora.
Con la bonificación de Ceuta, la cuota de descendientes, ascendientes y cónyuge suele quedar muy baja de todos modos. Aun así, el profesional hace los números antes de decidir cuándo vender.
Los impuestos de la venta
- Ganancia en la renta: si se vende por más del valor declarado al heredar, la diferencia tributa en la declaración de cada heredero.
- Plusvalía municipal: la cobra la propia ciudad, que en Ceuta hace también de ayuntamiento. Puede haber una al heredar y otra al vender. La ley estatal prevé para Ceuta y Melilla una bonificación en la cuota de los impuestos municipales.
- Gastos de la venta: notaría, Registro, certificado energético y cancelación de cargas.
Más información en plusvalía municipal por herencia.
El valor declarado al heredar
El valor que se declaró en el impuesto de sucesiones es el punto de partida para calcular la ganancia de la venta.
Un valor demasiado bajo parece un ahorro al heredar, pero aumenta la ganancia cuando se vende. Por eso conviene declarar un valor razonable desde el principio.
Si hay viudo
Si el viudo tiene un usufructo sobre la vivienda, para venderla libre hace falta su firma. Hay que pactar cómo se reparte el precio entre él y los herederos.
Si el viudo es además copropietario por los gananciales, su firma es doblemente necesaria.
Si un heredero vive fuera
Un heredero que vive en el extranjero puede vender, pero hay detalles. Necesitará NIE. Al no ser residente, la ley obliga al comprador a retener el 3 % del precio e ingresarlo en Hacienda, a cuenta del impuesto del vendedor. En la plusvalía municipal, el comprador la paga en su lugar.
El profesional coordina la firma, con poder notarial si hace falta.
Cómo te ayudamos
Esta página trata de Ceuta, pero no tenemos oficina en la ciudad. Te ponemos en contacto con un abogado colegiado o un gestor de herencias.
El profesional te atiende a distancia o en su despacho. Deja la herencia en regla, revisa los plazos fiscales y prepara la firma con el comprador.
Hablar con nosotros no te compromete. El abogado te explica sus honorarios antes de empezar.
Preguntas frecuentes
¿Podemos firmar arras antes de terminar la herencia?
Se puede, pero con cuidado. La escritura de venta necesitará la herencia aceptada y el impuesto presentado.
¿Es mejor alquilarla que venderla?
Depende de la familia y de los números. Alquilar mantiene la vivienda y la reducción, pero obliga a ponerse de acuerdo en la gestión y en el reparto de las rentas.
¿Pierde la reducción solo quien vende?
La reducción es de cada heredero que la aplicó. El profesional revisa a quién afecta la venta.
La guía general está en vender una vivienda heredada y la reducción explicada en vivienda habitual en Ceuta. Vuelve a herencias en Ceuta para otros servicios.
Cuéntanos qué vivienda habéis heredado y qué queréis hacer con ella.
Una herencia puede ser compleja. El primer paso puede ser sencillo.
No necesitas conocer el nombre del trámite. Empieza contándonos qué ha pasado.
Enviar una consulta no supone la aceptación del encargo ni el inicio de una relación abogado-cliente.
- Explicar brevemente qué ha ocurrido
- Indicar las fechas que recuerdes
- Decir en qué provincia vivía el fallecido