Vender la vivienda heredada en Madrid: qué tiene que estar listo antes
Muchas familias heredan un piso en Madrid y deciden venderlo. Nadie va a vivir en él, hay que pagar gastos y el dinero repartido es más fácil de gestionar que una casa entre varios.
La venta en sí no es complicada. Lo que la retrasa suele ser que la herencia no está cerrada del todo cuando aparece un comprador.
Datos revisados en octubre de 2026. Las normas fiscales cambian a menudo; el profesional revisa tu caso antes de firmar.
Lo que debe estar hecho antes de vender
- Herencia aceptada y repartida en escritura ante notario, con el piso adjudicado a uno o a varios herederos.
- Impuesto de sucesiones presentado ante la Dirección General de Tributos de la Comunidad de Madrid.
- Plusvalía municipal de la herencia liquidada en el ayuntamiento donde está el piso.
- Inscripción en el Registro de la Propiedad a nombre de los herederos. En Madrid hay 115 Registros.
Se puede vender sin la inscripción previa, pero todo se complica. El banco del comprador pondrá pegas y la notaría pedirá más papeles.
Si sois varios herederos
Para vender el piso entero deben firmar todos los propietarios. Si uno no quiere, hay caminos, pero son más lentos.
Si alguno vive lejos, puede firmar con un poder notarial o en una notaría de su ciudad el mismo día. Conviene preverlo con tiempo.
Si un hermano quiere quedarse el piso, quizá no haga falta vender: puede comprar su parte a los demás. Lo explicamos en extinción de condominio en Madrid.
Impuestos de la venta
- IRPF. Cada vendedor declara la ganancia en su renta del año de la venta, que presenta al año siguiente. La ganancia es la diferencia entre el precio de venta y el valor que se declaró al heredar, más algunos gastos.
- Plusvalía municipal de la venta. Se paga en el ayuntamiento, en un plazo de treinta días hábiles desde la venta. Si se vende poco después de heredar, puede ser baja o no haberla.
- Vendedor no residente. Si algún heredero vive fuera de España, el comprador retiene una parte del precio a cuenta de sus impuestos.
Por eso conviene que el valor declarado al heredar sea realista. Uno muy bajo puede hacer que pagues más en la renta al vender.
La reducción por vivienda habitual
Si el piso era la vivienda habitual del fallecido, Madrid aplica en el impuesto de sucesiones una reducción del 95 %. Tiene un límite de 123.000 euros por heredero.
Es para el cónyuge, los hijos y otros descendientes, los padres, o un pariente colateral mayor de 65 años que conviviera con él dos años.
La condición clave es mantener la adquisición durante los cinco años siguientes al fallecimiento. En principio, si se vende antes, hay que regularizar con intereses de demora.
El plazo para hacerlo es de treinta días hábiles. Antes de poner el piso a la venta, mira las fechas. Más en vivienda habitual en la Comunidad de Madrid.
Gastos que suelen olvidarse
- Certificado de eficiencia energética.
- Recibos de IBI y comunidad al día, con el certificado de deuda de la comunidad.
- Cancelación registral de una hipoteca antigua ya pagada.
- Una nota simple reciente del Registro, para que el comprador vea que el piso está libre de cargas.
Cómo te ayudamos
Hablamos de Madrid, pero no tenemos oficina en la provincia. Tu Herencia Directa te pone en contacto con abogados colegiados y gestores que preparan herencias para la venta.
El profesional puede atenderte a distancia o en su despacho. Revisa que la herencia esté completa, calcula los impuestos y coordina la notaría.
Contactarnos no te obliga a nada. El abogado te explica sus honorarios antes de empezar.
Preguntas frecuentes
¿Podemos firmar las arras antes de tener la herencia hecha?
Se puede, pero es arriesgado si no sabes cuánto tardará la herencia. Mejor fijar un plazo amplio y dejarlo previsto en el contrato.
¿Y si el piso tiene hipoteca?
Se cancela con parte del dinero de la venta, en el mismo acto ante notario. El banco calcula la deuda pendiente al día de la firma.
¿Pagamos dos veces la plusvalía?
Son dos hechos distintos: la herencia y la venta. Cada uno puede generar la suya, aunque la de la venta puede ser baja.
La guía general está en vender una vivienda heredada y la del impuesto local en plusvalía municipal por herencia. Vuelve a herencias en Madrid para otros servicios.
Si ya tenéis comprador o estáis a punto, cuéntanos en qué punto está la herencia.
Una herencia puede ser compleja. El primer paso puede ser sencillo.
No necesitas conocer el nombre del trámite. Empieza contándonos qué ha pasado.
Enviar una consulta no supone la aceptación del encargo ni el inicio de una relación abogado-cliente.
- Explicar brevemente qué ha ocurrido
- Indicar las fechas que recuerdes
- Decir en qué provincia vivía el fallecido