Plusvalía municipal al heredar un piso en Granada capital
Heredar el piso de tus padres en el Zaidín, en el Realejo o en la Chana trae consigo un impuesto del Ayuntamiento que muchas familias no esperan: la plusvalía municipal.
Aquí te contamos cómo funciona en Granada capital, qué rebaja tienen los familiares directos y qué plazo corre desde el fallecimiento.
Datos revisados en octubre de 2026. La ordenanza se puede modificar cada año. En principio se aplica la versión vigente en la fecha del fallecimiento, y el profesional que lleve tu caso lo confirma.
Qué es la plusvalía y quién la paga al heredar
Su nombre oficial es Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. Grava lo que ha subido de valor el suelo de un inmueble urbano mientras fue del fallecido.
En una herencia no la paga quien transmite, porque ya no está. La pagan los herederos que reciben el piso, el local o la plaza de garaje.
La ordenanza de Granada para 2026
El Ayuntamiento regula el impuesto en su Ordenanza fiscal nº 5. Su web publica el texto vigente para el ejercicio 2026, que es el que resumimos.
Estos son sus puntos clave para una familia que hereda:
- Tipo de gravamen: el 30 %, el mismo para cualquier periodo.
- Coeficientes: los máximos que fija la ley estatal. Esa ley ha cambiado varias veces en 2026, así que el profesional comprueba los aplicables a la fecha del fallecimiento.
- Periodo: se cuentan como máximo veinte años de tenencia del fallecido.
- Gestión: la lleva el propio Ayuntamiento, a través de su servicio de Gestión de Tributos.
La bonificación del 50 % para la familia directa
La ordenanza rebaja a la mitad la cuota en las herencias «a favor de los descendientes y adoptados, los cónyuges y los ascendientes y adoptantes».
No exige que fuera la vivienda habitual del fallecido. Tampoco fija un valor catastral máximo, ni convivencia previa, ni obligación de conservar el inmueble.
Formalmente hay que solicitarla dentro del plazo para presentar el impuesto. Pero se entiende pedida y concedida si autoliquidas y pagas en plazo la cuota ya rebajada, sin perjuicio de que el Ayuntamiento la compruebe después.
Si necesitas aplazar o fraccionar el pago, la bonificación se mantiene, siempre que lo pidas dentro de esos mismos plazos.
Para otros herederos que no estén en esa lista, la ordenanza no prevé rebaja. Más detalle en nuestra guía sobre la bonificación de la plusvalía por herencia.
Seis meses, y cómo ampliarlos
El plazo empieza el día del fallecimiento y dura seis meses. Se puede alargar hasta un año, pero solo si la prórroga se pide antes de que acaben esos seis meses.
La solicitud lleva el certificado de defunción, los posibles herederos con su parentesco y la referencia catastral de los inmuebles. Si el Ayuntamiento no contesta en un mes, se entiende concedida.
Con prórroga, la bonificación sigue en pie si se paga antes del nuevo vencimiento. Eso sí, hay intereses de demora desde que terminan los primeros seis meses.
Fuera de plazo y sin requerimiento previo, se suman los recargos de la ley tributaria. Lo explicamos en el plazo de la plusvalía en una herencia.
Cómo se presenta aquí
En Granada hay dos caminos, según el cálculo que elijas:
- Cálculo objetivo: presentas una autoliquidación con el valor catastral del suelo y los coeficientes, y la pagas.
- Cálculo real: presentas una declaración con las escrituras y el Ayuntamiento te envía la liquidación.
La sede electrónica municipal tiene trámites para autoliquidar, para comunicar la prórroga de un año en herencias y para acreditar que no hubo incremento. El servicio de Gestión de Tributos ofrece además ayuda para rellenar la autoliquidación con cita previa.
No necesitas acercarte a ninguna oficina nuestra: Tu Herencia Directa no tiene oficina en Granada, y el profesional colaborador puede hacerlo todo a distancia.
Si el piso no ganó valor
Si el suelo vale hoy menos que cuando lo compró el fallecido, no hay impuesto. Hay que declararlo en el mismo plazo y aportar las escrituras de compra y de herencia, el recibo del IBI y la autoliquidación de sucesiones.
Y si la ganancia real es menor que la que sale con los coeficientes, puedes pedir que se tome la real. Se elige el cálculo más favorable de los dos.
Ojo: ese derecho a la opción real se pierde si la declaración no se presenta dentro de plazo. Más en cómo se calcula la plusvalía de una herencia.
El usufructo de la viuda o el viudo
Cuando el cónyuge viudo recibe el usufructo, también tributa, pero solo por el valor de ese derecho. En el usufructo vitalicio la ordenanza parte del 70 % del valor si el usufructuario tiene menos de veinte años. Baja un 1 % por cada año más, con un mínimo del 10 %.
Los hijos, como nudos propietarios, tributan por la diferencia. A unos y a otros les alcanza la bonificación familiar.
Mejor junto con el impuesto de sucesiones
La plusvalía y el impuesto de sucesiones se mueven al mismo ritmo: seis meses desde el fallecimiento. El segundo se presenta ante la Agencia Tributaria de Andalucía y el primero, ante el Ayuntamiento.
Y la declaración de sucesiones es uno de los papeles que se aportan para probar que no hubo ganancia.
En Andalucía, descendientes, cónyuge y ascendientes tienen además una bonificación del 99 % en la cuota de sucesiones. Lo resumimos en impuesto de sucesiones en Andalucía.
Si quieres ver el resto de trámites en la provincia, empieza por abogados de herencias en Granada. Y la guía general está en plusvalía municipal por herencia.
Preguntas frecuentes
¿La bonificación del 50 % se aplica a cualquier inmueble que herede?
Sí, si heredas como descendiente o adoptado, cónyuge, o ascendiente o adoptante. La ordenanza de Granada no la limita a la vivienda habitual ni a un valor máximo.
¿Tengo que pedirla por escrito?
Basta con autoliquidar aplicándola y pagar dentro de plazo. Si se ha concedido prórroga, la autoliquidación con la rebaja la emite el Ayuntamiento.
¿Qué pasa si se me pasan los seis meses sin pedir prórroga?
La prórroga ya no se concede. Se puede presentar después, pero con recargos. Y la ordenanza solo mantiene la rebaja del 50 % si se autoliquida y paga dentro de esos seis primeros meses, así que en principio se pierde. El abogado lo revisa con tu caso.
¿Pago plusvalía si después vendo el piso heredado?
Sí, la venta genera otra plusvalía distinta, a cargo de quien vende. Lo explicamos en heredar y vender.
Cuéntanos qué habéis heredado en Granada y te ayudamos a situar el primer paso con un profesional.
Una herencia puede ser compleja. El primer paso puede ser sencillo.
No necesitas conocer el nombre del trámite. Empieza contándonos qué ha pasado.
Enviar una consulta no supone la aceptación del encargo ni el inicio de una relación abogado-cliente.
- Explicar brevemente qué ha ocurrido
- Indicar las fechas que recuerdes
- Decir en qué provincia vivía el fallecido