El viudo tiene el usufructo del piso turístico: ¿quién cobra y quién decide?
Cuando el viudo o la viuda tiene el usufructo de un piso turístico y los hijos la nuda propiedad, es el viudo quien cobra los ingresos del alquiler mientras viva. Los hijos son los dueños, pero no reciben las rentas hasta que el usufructo se acabe. A cambio, el viudo paga los gastos normales del piso. Las decisiones que afectan a la vivienda en sí, como venderla, necesitan a todos.
Es una situación muy habitual cuando el testamento dejaba todo al cónyuge en usufructo.
Qué significa cada parte
El usufructo es el derecho a usar un bien y a quedarse con lo que produce. La nuda propiedad es ser dueño, pero sin poder usarlo ni cobrar sus frutos mientras dure el usufructo. Al morir el usufructuario, los nudos propietarios pasan a tener la propiedad completa.
Lo explicamos con más detalle en la guía sobre usufructo y nuda propiedad.
Quién cobra los ingresos del alquiler
Los ingresos de los huéspedes son frutos del piso. Por tanto, corresponden al usufructuario. El viudo puede seguir con la actividad turística, porque ya existía cuando nació su derecho.
Los ingresos los declara él en su renta. Los hijos, como nudos propietarios, no declaran nada de ese alquiler.
Quién paga los gastos
La regla general reparte los gastos según su naturaleza:
- El viudo paga los gastos ordinarios: comunidad, suministros, limpieza, pequeñas reparaciones, el impuesto de bienes inmuebles y los gastos propios de la actividad.
- Los hijos pagan las reparaciones extraordinarias, las que afectan a la estructura o alargan la vida del piso.
En una vivienda turística el desgaste es mayor que en una vivienda normal. Conviene acordar por escrito qué se considera ordinario, como renovar muebles o electrodomésticos, para evitar discusiones.
Quién decide
El viudo decide sobre la gestión diaria: precios, reservas, empresa gestora o temporadas. Para eso no necesita a los hijos.
Los hijos deben intervenir en lo que afecta a la propiedad:
- Vender el piso.
- Hacer obras importantes o cambiar su distribución.
- Hipotecarlo.
El viudo puede vender su usufructo o renunciar a él. Los hijos pueden vender su nuda propiedad. Pero para vender el piso completo hacen falta todos.
Y la inscripción turística
La actividad la ejerce el usufructuario. Por eso suele ser él quien figura como titular de la explotación en el registro turístico. Cada comunidad tiene sus requisitos para el cambio. Revísalo en la guía sobre ¿la licencia turística se hereda?.
Qué pasa al fallecer el viudo
Cuando muere el usufructuario, el usufructo se extingue. Los hijos pasan a ser dueños completos y a cobrar los ingresos.
En ese momento suele haber una liquidación del impuesto de sucesiones por la parte que ahora se suma a su propiedad. Se calcula con reglas especiales que quedaron fijadas en la primera herencia, y el abogado lo revisa.
También hay que comunicar el cambio de titular de la actividad y del resto de contratos.
Qué hacer ahora
- Lee el testamento para ver exactamente qué usufructo tiene el viudo y sobre qué bienes.
- Acordad en familia quién gestiona el día a día y cómo se reparten los gastos.
- Poned por escrito qué se considera reparación ordinaria y cuál extraordinaria.
- Comprobad a nombre de quién está la inscripción turística.
- Si alguien quiere vender, consulta antes con el abogado cómo se reparte el precio.
Preguntas frecuentes
¿Pueden los hijos obligar a la madre a dejar la actividad turística?
En principio, no. Si el piso ya funcionaba así, el usufructuario puede seguir explotándolo de la misma manera.
¿Y si la viuda no quiere seguir con la actividad?
Puede dejarla y alquilar de forma tradicional o usarla ella. Conviene hablarlo, porque dar de baja la inscripción puede reducir el valor del piso para los hijos.
¿Si vendemos, cómo se reparte el dinero?
Entre el viudo y los hijos, según el valor de su usufructo y de la nuda propiedad. Depende de la edad del usufructuario.
Tienes el resto de dudas sobre este tipo de vivienda en vivienda turística heredada. Si nos cuentas qué dice el testamento, te ayudamos a ver quién decide cada cosa.
Otras dudas que te pueden servir
- Comunidad de bienes para un piso turístico heredado
- La comunidad de propietarios y la vivienda turística heredada
- Dar de baja una vivienda turística heredada
- Herederos que no se ponen de acuerdo con el piso turístico
- Impuestos de una vivienda turística heredada
- Reducción por empresa familiar en una vivienda turística heredada
- Reservas e ingresos de una vivienda turística tras el fallecimiento
- Vender un piso turístico heredado
Una herencia puede ser compleja. El primer paso puede ser sencillo.
No necesitas conocer el nombre del trámite. Empieza contándonos qué ha pasado.
Enviar una consulta no supone la aceptación del encargo ni el inicio de una relación abogado-cliente.
- Explicar brevemente qué ha ocurrido
- Indicar las fechas que recuerdes
- Decir en qué provincia vivía el fallecido