Plusvalía por herencia en Andújar: tramos por valor del suelo y regla de los cuatro años
Andújar tiene una rebaja de plusvalía con varios tramos y reglas propias. Pero mira un dato antes que ningún otro: la casa tiene que ser tu vivienda, no solo la del fallecido.
En esta página repasamos la ordenanza de 2026, sus tramos y lo que pide para aplicarlos.
Datos revisados en octubre de 2026. La ordenanza se modificó en 2026 y puede volver a cambiar. Se aplica la versión vigente en la fecha del fallecimiento, y el profesional la comprueba con tu caso.
Qué es la plusvalía y a quién le toca
Es un impuesto municipal sobre la subida del valor del suelo urbano mientras el fallecido fue el dueño del inmueble.
Lo pagan los herederos que reciben la vivienda, el local o el solar, según la parte de cada uno. Los terrenos que el Catastro trata como rústicos no tributan por este impuesto.
La ordenanza nº 3, actualizada en junio de 2026
El texto vigente se publicó completo en el Boletín Oficial de la Provincia número 112, de 12 de junio de 2026, tras modificarse su artículo 6.6.
El tipo depende de los años de tenencia:
- Hasta 5 años: 29,67 %.
- Hasta 10 años: 28,10 %.
- Hasta 20 años: 27,11 %.
Los coeficientes del cálculo objetivo son los máximos que fija en cada momento la ley estatal. Si la ley los actualiza, se aplican sin cambiar la ordenanza. En 2026 esos máximos han cambiado varias veces, así que el profesional confirma cuáles tocan según la fecha del fallecimiento.
Los tramos de la bonificación
La rebaja alcanza a descendientes y adoptados, cónyuge, ascendientes y adoptantes. Su porcentaje depende del valor catastral del suelo del inmueble:
- Hasta 10.000 euros: 95 %.
- Más de 10.000 y hasta 16.000 euros: 80 %.
- Más de 16.000 y hasta 23.000 euros: 55 %.
- Más de 23.000 euros: 20 %.
El valor del suelo aparece separado del de la construcción en el recibo del IBI y en la certificación catastral.
Hay una vía aparte para jóvenes. Si quien hereda tiene menos de 35 años, la rebaja es del 95 % cuando va a usar el inmueble como vivienda habitual o para hacerse su casa. Tiene dos años para acreditarlo y no puede tener otros inmuebles que puedan servirle de vivienda.
Las condiciones que más se olvidan
- Solo son bonificables los bienes que sean la «vivienda habitual del adquirente, a la fecha de adquisición». Si heredas la casa de tus padres pero vives en otra, en principio no se bonifica.
- «La adquisición y el domicilio habitual» deben mantenerse durante los cuatro años siguientes al fallecimiento.
- La rebaja va según el porcentaje de cada uno en la herencia. Si alguien se adjudica más de lo que le toca, el exceso no se bonifica.
- Se equipara al cónyuge a quien convivía con el fallecido como pareja y acredita con certificado su inscripción en el Registro de Parejas de Hecho del Ayuntamiento de Andújar.
- Hay que solicitarla y aportar los documentos que prueban cada requisito.
Este diseño es distinto del de otras ciudades, que miran dónde vivía el fallecido. Compáralo en la bonificación de la plusvalía en herencias.
Plazo y declaración
Los herederos presentan una declaración en seis meses desde el fallecimiento. Antes de que venzan se puede pedir una prórroga de hasta seis meses, que se entiende concedida por el tiempo pedido.
A la vista de la declaración se dicta la liquidación, con su plazo de pago.
Andújar tiene delegada la gestión de este impuesto en el Servicio Provincial de Gestión y Recaudación de la Diputación de Jaén, que dispone de oficina territorial en la ciudad. Nosotros no tenemos oficina en Andújar: el profesional colaborador puede presentarlo a distancia.
Un detalle práctico de la ordenanza: sin la declaración de plusvalía presentada, el Registro de la Propiedad no inscribe la herencia.
Más en el plazo de la plusvalía por herencia.
Cuando no hubo ganancia
Si al morir el suelo valía menos que cuando se compró, no se paga. Hay que acreditarlo con la escritura de adquisición y con los valores declarados en sucesiones.
Y si hubo ganancia pero menor de lo que sale con el coeficiente, se puede pedir el cálculo real. Lo explicamos en cómo se calcula la plusvalía en una herencia.
El usufructo del viudo y otras situaciones
Si el cónyuge recibe el usufructo, tributa por ese derecho y los hijos por la nuda propiedad. Revisa plusvalía y usufructo del viudo.
Si la idea es vender pronto, ten en cuenta que vender antes de cuatro años choca con el requisito de mantenimiento. Lo tratamos en plusvalía al heredar y vender.
Junto con el impuesto de sucesiones
Sucesiones se presenta ante la Agencia Tributaria de Andalucía. A Andújar le corresponde la oficina a cargo de los registradores de la propia ciudad.
Sus valores sirven después para la plusvalía, y en Andalucía la vivienda habitual del fallecido también exige mantenerla un tiempo en sucesiones. Conviene cuadrar ambos compromisos.
Tienes más en impuesto de sucesiones en Andalucía, en abogados de herencias en Andújar y en la guía de plusvalía municipal por herencia.
Preguntas frecuentes
Heredo la casa de mi madre, pero vivo en otra. ¿Tengo rebaja?
Con la ordenanza de Andújar, en principio no: exige que sea la vivienda habitual de quien hereda.
¿Qué pasa si vendo la casa a los dos años?
La ordenanza pide mantener la adquisición y el domicilio cuatro años desde el fallecimiento. El profesional te explica las consecuencias en tu caso.
Tengo 30 años y me voy a vivir a la casa heredada. ¿Qué me corresponde?
Puede aplicarse el 95 % para menores de 35 años, si lo acreditas en dos años y no eres titular de otros inmuebles que puedan ser tu vivienda habitual.
¿Puedo recurrir si me deniegan la rebaja?
Sí. Mira cómo recurrir una liquidación de plusvalía.
Si tienes una herencia en Andújar y dudas qué tramo te toca, cuéntanos el caso y buscamos al profesional que te acompañe.
Una herencia puede ser compleja. El primer paso puede ser sencillo.
No necesitas conocer el nombre del trámite. Empieza contándonos qué ha pasado.
Enviar una consulta no supone la aceptación del encargo ni el inicio de una relación abogado-cliente.
- Explicar brevemente qué ha ocurrido
- Indicar las fechas que recuerdes
- Decir en qué provincia vivía el fallecido