Plusvalía municipal en una herencia en Xàtiva: 25 %, rebaja del 95 % y tope de valor catastral
Heredar una casa en Xàtiva trae consigo, casi siempre, un impuesto municipal que mucha gente no espera: la plusvalía. Grava la subida de valor del suelo durante los años en que el inmueble fue del fallecido.
Quienes la pagan son los herederos que reciben el inmueble o un derecho sobre él, cada uno por su parte.
Datos revisados en octubre de 2026. Hemos leído la ordenanza que el Ayuntamiento aprobó en diciembre de 2024 y que se publicó entera en el Boletín Oficial de la Provincia el último día de ese año. No consta ninguna reforma posterior. Aun así, las ordenanzas fiscales se tocan a menudo, se aplica la vigente el día del fallecimiento y el profesional lo confirma con tu caso.
Quién lo lleva en Xàtiva
Los herederos presentan una declaración en el Ayuntamiento, con el modelo que este tenga aprobado. No es una autoliquidación en la que tú calculas y pagas.
Después llega la liquidación con lo que hay que pagar. La notifica el servicio de gestión tributaria de la Diputació de València, porque el Ayuntamiento le tiene delegada esa gestión.
El Ayuntamiento y ese servicio pueden revisar los datos antes de liquidar, así que conviene presentarlo todo bien desde el principio.
Un detalle práctico: según la ordenanza, los modelos de este impuesto sirven también como declaración al Catastro del cambio de titular.
Nosotros no tenemos oficina en Xàtiva. El profesional colaborador puede preparar y presentar la declaración por ti, con tu autorización.
Seis meses para declarar
El plazo en herencias es de seis meses desde el fallecimiento. La ordenanza permite ampliarlo hasta un año si lo pide quien tiene que pagar.
Lo prudente es pedir la prórroga dentro de esos seis meses. Lo explicamos en el plazo de la plusvalía al heredar.
El tipo que aplica Xàtiva
El tipo de gravamen es del 25 %. Se aplica sobre una base que depende del valor catastral del suelo y de cuántos años tuvo el inmueble el fallecido.
Los coeficientes para calcular esa base tienen un máximo legal que ha cambiado varias veces en 2026. El profesional comprueba cuál rige en la fecha del fallecimiento. Más en cómo se calcula la plusvalía en una herencia.
La ordenanza añade que las cuotas muy pequeñas no se liquidan, porque cobrarlas costaría más que lo que se recauda.
La bonificación del 95 % y sus requisitos
La ordenanza está escrita en valenciano. Su artículo sobre herencias concede una bonificación del 95 % de la cuota cuando se transmite la vivienda habitual del causante. Estos son sus requisitos, traducidos sin cambiar su sentido:
- Beneficiarios: «descendientes y adoptados, los cónyuges y los ascendientes y adoptantes».
- Vivienda habitual: la vivienda en la que el causante estuvo empadronado «los dos años anteriores» a la defunción, o desde que la compró si fue hace menos.
- Valor: se aplica «siempre que el valor catastral sea inferior a 200.000,00 €».
- Permanencia: quien hereda debe mantener la propiedad o el derecho «durante los tres años siguientes», salvo que fallezca antes. Si no, el Ayuntamiento reclama lo bonificado.
Si el fallecido no pudo estar empadronado ese tiempo por motivos de salud u otros ajenos a su voluntad, la rebaja puede aplicarse igual. Para eso, la vivienda no debe haberse usado con fines lucrativos y hay que aportar la documentación.
Se aplica de oficio cuando los documentos que ya tiene el Ayuntamiento acreditan sin duda los requisitos. Si no es así, toca justificarlos.
La ordenanza no aclara si ese tope de valor catastral es el del inmueble entero o solo el del suelo. El profesional lo comprueba con el recibo del IBI.
Tienes más contexto en las bonificaciones de la plusvalía en herencias.
Cuando no hubo ganancia
Si el suelo no ganó valor entre la adquisición y el fallecimiento, no hay impuesto. Hay que declararlo igualmente y probarlo con las escrituras.
Si la ganancia real fue menor que la que da el cálculo objetivo, se puede optar por la que resulte más favorable. Lo vemos en plusvalía cuando la casa ha perdido valor.
El usufructo del viudo
Si el cónyuge que queda, no separado, recibe el usufructo de la vivienda, también tributa por ese derecho. Los hijos tributan por la nuda propiedad, y cada parte se valora aparte.
Mejor a la vez que sucesiones
El impuesto de sucesiones valenciano también vence a los seis meses y usa los mismos inmuebles y valores. Llevar los dos juntos evita incoherencias y sustos.
Lo tienes en sucesiones en la Comunitat Valenciana. Para el juzgado, los Registros y la oficina liquidadora de la ciudad, mira herencias en Xàtiva. La guía general está en plusvalía municipal por herencia.
Preguntas frecuentes
Mi padre llevaba un año en una residencia y se dio de baja en el padrón. ¿Perdemos la rebaja?
No necesariamente. La ordenanza admite que la falta de empadronamiento se deba a motivos de salud, si la casa no se usó para ganar dinero y se aporta la documentación.
¿Un sobrino puede tener la bonificación?
La ordenanza nombra a descendientes, cónyuges y ascendientes, con sus adoptados y adoptantes. Cualquier otro caso lo revisa el profesional con el texto.
¿Quién me manda la carta con lo que hay que pagar?
El servicio de gestión tributaria de la Diputació de València, que notifica las liquidaciones de Xàtiva.
¿Puedo vender el piso al año de heredarlo?
Puedes, pero la ordenanza exige mantenerlo tres años para conservar la bonificación. Antes de vender, conviene hacer números con el profesional.
Si te ha tocado la plusvalía de una herencia en Xàtiva, cuéntanos tu caso. Te ponemos en contacto con un profesional que lo lleve junto al resto de la herencia.
Una herencia puede ser compleja. El primer paso puede ser sencillo.
No necesitas conocer el nombre del trámite. Empieza contándonos qué ha pasado.
Enviar una consulta no supone la aceptación del encargo ni el inicio de una relación abogado-cliente.
- Explicar brevemente qué ha ocurrido
- Indicar las fechas que recuerdes
- Decir en qué provincia vivía el fallecido