Plusvalía al heredar en Badajoz: 25,74 % y rebaja del 95 % para la vivienda habitual
Cuando en una herencia hay un piso, una casa o un solar urbano en Badajoz, aparece un impuesto municipal que casi nadie espera: la plusvalía.
Su nombre oficial es impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana.
Grava lo que se ha revalorizado el suelo mientras fue del fallecido. Lo pagan los herederos que reciben el inmueble.
Aquí te contamos cómo funciona con la ordenanza del Ayuntamiento de Badajoz. Datos revisados en octubre de 2026.
La ordenanza que se aplica
El Pleno de Badajoz modificó su ordenanza de la plusvalía el 25 de abril de 2022.
El texto definitivo salió en el Boletín Oficial de la Provincia en junio de 2022 y se corrigió en julio de ese año.
No hemos encontrado cambios posteriores en el boletín. Aun así, manda la versión vigente el día del fallecimiento, porque ahí nace el impuesto.
Si la ordenanza cambiara, el profesional comprueba qué texto corresponde a tu caso.
Se declara ante el Ayuntamiento
En Badajoz no se paga por tu cuenta y ya está. Se presenta una declaración ante el Ayuntamiento, en su impreso, y el Ayuntamiento hace la liquidación.
En una herencia se acompaña el certificado de defunción y el de últimas voluntades.
También el testamento o la declaración de herederos, y el título de propiedad del inmueble.
Después llega la liquidación con el importe, el plazo de pago y los recursos posibles.
Si nadie declara, el Ayuntamiento puede liquidar de oficio con sanciones e intereses de demora.
Tu Herencia Directa no tiene oficina en Badajoz. El abogado o gestor colaborador puede preparar la declaración y hablar contigo a distancia o en su despacho.
Seis meses, con una prórroga que hay que pedir pronto
El plazo es de seis meses desde el fallecimiento. Se puede alargar hasta un año si lo pides antes de que acaben.
Ojo con un detalle de esta ordenanza: no se concede la prórroga si la solicitud llega pasados los cinco primeros meses.
Si los herederos van a juicio para dividir la herencia, se puede pedir que el plazo se interrumpa, aportando copia de la demanda.
Más sobre esto en el plazo de la plusvalía en herencias.
El tipo y la base
Badajoz aplica un 25,74 % a la base del impuesto, sea cual sea el tiempo que el fallecido tuvo el inmueble.
La base se puede calcular con el método objetivo, sobre el valor catastral del suelo y unos coeficientes, o con la ganancia real.
El máximo de esos coeficientes lo fija la ley, que ha cambiado varias veces en 2026. El profesional comprueba los aplicables a la fecha de la muerte.
Lo explicamos en cómo se calcula la plusvalía en una herencia.
La bonificación del 95 % por la vivienda habitual
Es lo que más interesa a muchas familias. La ordenanza rebaja un 95 % la cuota cuando se hereda la vivienda habitual del causante.
Se aplica a herencias «a favor del cónyuge o pareja de hecho, los descendientes o los ascendientes por naturaleza o adopción».
Vivienda habitual es la que fue residencia del causante «durante un plazo continuado de, al menos, dos años».
Hay excepciones: que muriera antes de cumplir ese plazo o que tuviera que cambiar de domicilio por causas justificadas.
La ordenanza cita, por ejemplo, el ingreso en una residencia geriátrica o el traslado para recibir cuidados de un familiar.
Entran también las plazas de garaje, los trasteros y los anexos, con un máximo de dos de cada, si se adquirieron con la vivienda.
La bonificación es rogada: hay que pedirla. Solo se aplica si la declaración se presenta dentro de plazo.
Se adjunta el certificado de empadronamiento con el tiempo que el fallecido vivió en el inmueble.
La concesión es provisional hasta que el Ayuntamiento compruebe los requisitos. Puede revisarla y corregir la liquidación.
Más detalles en la bonificación de la plusvalía en herencias.
Si no hubo ganancia
Si el inmueble vale menos que cuando lo compró el fallecido, no hay incremento y no se paga.
Y si la ganancia real es menor que la base objetiva, se toma la real. Hay que decirlo en la declaración.
Para eso se aporta el título de la compra anterior o la declaración del impuesto de sucesiones.
Lo vemos en qué pasa si la casa perdió valor.
Usufructo del viudo y venta posterior
Si el cónyuge viudo, no separado, recibe el usufructo, también puede haber plusvalía por ese derecho.
Lo explicamos en la plusvalía y el usufructo del viudo.
Junto con el impuesto de sucesiones
La plusvalía es municipal; sucesiones es de la Junta de Extremadura y tiene su propio plazo de seis meses.
En Extremadura, los grupos I y II (descendientes, ascendientes y cónyuge) tienen una bonificación del 99 % de la cuota si presentan en plazo.
Llevar los dos impuestos a la vez evita contradicciones de valores. Más en el impuesto de sucesiones en Extremadura.
Para el resto de la herencia, consulta herencias en Badajoz y la guía general de plusvalía municipal por herencia.
La ordenanza puede cambiar cada año. El profesional confirma con tu caso cuál se aplica.
Preguntas frecuentes
¿Mi madre vivía en una residencia los últimos años: pierdo la rebaja?
No necesariamente. La ordenanza de Badajoz considera vivienda habitual la que dejó al ingresar en una residencia geriátrica. El profesional revisa el padrón.
¿Se aplica sola la bonificación?
No. Hay que pedirla con la declaración, dentro de plazo y con el certificado de empadronamiento.
¿Un sobrino tiene la bonificación del 95 %?
La ordenanza nombra al cónyuge o pareja de hecho, los descendientes y los ascendientes. Para otros parentescos, consúltalo con el profesional.
¿Quién calcula lo que hay que pagar?
El Ayuntamiento de Badajoz, a partir de la declaración de los herederos.
Cuéntanos qué habéis heredado y dónde está. Te ayudamos a situar el primer paso y a encontrar quien lleve la plusvalía y el resto de la herencia.
Una herencia puede ser compleja. El primer paso puede ser sencillo.
No necesitas conocer el nombre del trámite. Empieza contándonos qué ha pasado.
Enviar una consulta no supone la aceptación del encargo ni el inicio de una relación abogado-cliente.
- Explicar brevemente qué ha ocurrido
- Indicar las fechas que recuerdes
- Decir en qué provincia vivía el fallecido