Vender una finca rústica heredada: pasos, derechos de vecinos e impuestos
Para vender una finca rústica heredada, primero hay que hacer la herencia y, lo ideal, inscribirla a nombre de los herederos. Después se firma la venta como cualquier otra, con dos particularidades del campo. El vecino colindante o el agricultor que la arrienda pueden tener derecho a comprarla con preferencia. Y en los impuestos, la venta de suelo rústico no paga la plusvalía municipal.
Con esas piezas claras, la venta suele ir bien.
Antes de vender: la herencia
Un comprador y su notario querrán ver que quienes venden son los dueños. Eso exige haber aceptado la herencia y, preferiblemente, inscribir la finca en el Registro de la Propiedad.
Si todavía no se ha repartido, pueden vender todos los herederos a la vez. Si la finca no está inscrita o sigue a nombre de los abuelos, hay que ordenarlo antes. Lo explicamos en finca heredada sin inscribir y en finca a nombre de los abuelos.
También conviene revisar que las medidas y las lindes cuadren entre la escritura, el Catastro y la realidad. Un comprador informado suele pedirlo.
El derecho del vecino a comprar
Cuando se vende una finca rústica pequeña, los dueños de las fincas que lindan con ella pueden tener derecho a quedársela por el mismo precio. Se llama retracto de colindantes. La idea es evitar que el campo se fragmente en trozos cada vez más pequeños.
Este derecho tiene límites: depende del tamaño de las fincas y no se aplica en todos los casos. Además, si el vecino lo ejerce, tiene un plazo corto desde que conoce la venta.
En la práctica, muchas veces el mejor comprador es precisamente el vecino. Ofrecérsela antes de buscar fuera puede ahorrar disgustos.
Si la finca está arrendada
El arrendamiento no impide vender. El comprador debe respetar el contrato hasta su final.
En algunos casos, el agricultor que la lleva tiene derecho preferente a comprar. Hay que comunicarle la venta y sus condiciones antes de firmar con otro. Lo vemos en la guía sobre finca arrendada heredada.
Impuestos al vender
La venta tiene sus propias consecuencias fiscales, distintas de las de la herencia:
- Plusvalía municipal. Solo grava los terrenos de naturaleza urbana. Si la finca es rústica en el Catastro, no se paga.
- Ganancia en la renta. Cada heredero que vende declara la diferencia entre lo que recibe y el valor que se dio a la finca en la herencia, con los gastos.
- Gastos de la venta. Notaría, registro y, si interviene, el intermediario.
Si la casa o nave que hay en la finca figura en el Catastro como urbana, puede haber matices. El abogado lo revisa con la ficha catastral.
Si no todos quieren vender
Mientras la finca sea de varios, vender exige el acuerdo de todos. Si uno no quiere, se puede comprar su parte, dividir la finca si es posible o, como último recurso, pedir la división judicial. La guía sobre dividir una finca rústica entre hermanos explica las alternativas.
Qué hacer ahora
- Comprueba que la herencia está aceptada y la finca inscrita a nombre de los herederos.
- Pide la nota simple y la ficha catastral, y comprueba que coinciden.
- Mira si hay contrato de arrendamiento y si los vecinos podrían tener preferencia.
- Calcula, con ayuda, cuánto se pagará de renta por la venta.
- Revisa el contrato de arras o de venta con el abogado antes de firmar.
Preguntas frecuentes
¿Puedo vender mi parte de la finca sin los demás herederos?
Puedes vender tu cuota a quien quieras, pero los demás herederos suelen tener preferencia para comprarla. Lo explicamos en vender mi parte de la herencia.
¿Hay que pagar sucesiones si vendemos enseguida?
Sí. El impuesto de sucesiones se paga por heredar, aunque después se venda.
¿Y si el comprador quiere construir?
Dependerá de las normas urbanísticas del suelo, no de la herencia. Conviene que lo consulte antes de comprar.
Tienes el resto de cuestiones sobre tierras heredadas en heredar una finca rústica. Cuéntanos qué finca queréis vender y en qué punto está la herencia, y te ayudamos a empezar.
Otras dudas que te pueden servir
- Ayudas de la PAC en una herencia
- Casa sin legalizar en una finca rústica heredada
- Derechos de agua y riego en una finca heredada
- Problemas de lindes en una finca heredada
- Qué valor se declara de una finca rústica heredada
Una herencia puede ser compleja. El primer paso puede ser sencillo.
No necesitas conocer el nombre del trámite. Empieza contándonos qué ha pasado.
Enviar una consulta no supone la aceptación del encargo ni el inicio de una relación abogado-cliente.
- Explicar brevemente qué ha ocurrido
- Indicar las fechas que recuerdes
- Decir en qué provincia vivía el fallecido