La vivienda del fallecido en el impuesto de sucesiones de Aragón
La casa familiar es el bien que más dudas genera: quién se la queda, qué se paga por ella y si se podrá vender pronto.
Aragón tiene dos ventajas fiscales para la vivienda habitual del fallecido. Una reduce la base y otra rebaja la cuota. Ambas piden lo mismo a cambio: conservarla cinco años.
Datos revisados en octubre de 2026. La ley puede variar; confirma su aplicación el profesional que lleve vuestra herencia.
Ventaja 1: la reducción en la base
Aragón mejora la reducción estatal por vivienda habitual. Aquí es del cien por cien del valor de la vivienda, con un límite de 200.000 euros.
Pueden aplicarla:
- El cónyuge.
- Los descendientes: hijos, nietos.
- Los ascendientes: padres, abuelos.
- Un pariente colateral mayor de 65 años que haya convivido con el fallecido los dos años anteriores.
Ventaja 2: la bonificación en la cuota
Además, hay una bonificación del 65 % de la parte de la cuota que corresponde a la vivienda.
Tiene dos condiciones propias:
- Solo para cónyuge, ascendientes y descendientes. El colateral conviviente no la tiene.
- La vivienda tiene que valer 300.000 euros o menos.
También exige mantenerla cinco años.
Cómo encajan con la gran reducción familiar
Cónyuge, descendientes y ascendientes ya tienen en Aragón una reducción propia de hasta 500.000 euros por heredero. En muchas herencias, con ella basta para que no haya cuota.
Ojo: ese límite de 500.000 euros es conjunto con las demás reducciones, salvo las de seguros. La reducción por vivienda cuenta dentro de él, no se suma por encima.
Por eso la reducción por vivienda pesa sobre todo para quien no tiene la de 500.000 euros, como el hermano mayor que convivía con el fallecido. Y la bonificación del 65 % puede ayudar cuando, aun así, queda cuota.
Cómo se combinan en vuestro caso depende de los demás bienes y reducciones. Es un cálculo que conviene hacer antes de presentar.
Los cinco años
Tanto la reducción como la bonificación exigen mantener la vivienda cinco años. La única excepción que recoge la ley es que fallezca antes el heredero.
Cinco años es más que en otras comunidades. Si la idea es vender pronto, hay que tenerlo presente.
Si se vende antes, se pierde la ventaja aplicada y hay que regularizar lo que se dejó de pagar. Lo general sobre venta y plazos está en reducción por vivienda habitual en sucesiones.
El viudo y la casa
Con el derecho aragonés, el viudo tiene usufructo de viudedad sobre todos los bienes del fallecido, incluida la vivienda. Es decir, puede seguir viviendo en ella de por vida.
Los hijos reciben la nuda propiedad: son dueños, pero sin poder usarla mientras dure el usufructo.
Cada uno tributa por lo que recibe: el viudo por el usufructo y los hijos por la nuda propiedad.
Tres escenarios frecuentes
Los hijos heredan y la madre sigue en casa
La madre tiene el usufructo y los hijos la nuda propiedad. Todos están entre los parientes que pueden aplicar la reducción, si se mantiene la vivienda cinco años. El reparto exacto lo calcula el profesional.
Dos hermanos que vivían juntos
Si el superviviente tiene más de 65 años y lleva dos años de convivencia, aplica la reducción en la base. No tiene la bonificación del 65 %.
Los hijos quieren vender en dos años
Pueden no aplicar la reducción, o aplicarla y regularizar al vender. Conviene comparar las dos opciones con números.
Si los herederos no se ponen de acuerdo
Una casa a nombre de varios hermanos genera tensiones: quién la usa, quién paga el IBI, si se vende. La reducción fiscal no resuelve eso.
Si estáis en ese punto, mira extinción de condominio en una vivienda heredada.
Preguntas frecuentes
¿El límite de 200.000 euros es por heredero?
La ley fija un límite de 200.000 euros para la reducción. Cómo se aplica cuando hay varios herederos lo calcula el profesional con vuestro caso.
¿La bonificación se aplica si la casa vale más de 300.000 euros?
No. La bonificación del 65 % exige que la vivienda valga 300.000 euros o menos.
¿Qué valor se toma para la casa?
El valor de referencia del Catastro a la fecha del fallecimiento, o el declarado si es mayor.
Vuelve a impuesto de sucesiones en Aragón para ver el resto de reglas.
Decidir qué hacer con la casa familiar pesa más que cualquier cálculo. Cuando quieras ponerle números, cuéntanos el caso y buscamos un profesional en Aragón. El primer contacto no compromete a nada.
Una herencia puede ser compleja. El primer paso puede ser sencillo.
No necesitas conocer el nombre del trámite. Empieza contándonos qué ha pasado.
Enviar una consulta no supone la aceptación del encargo ni el inicio de una relación abogado-cliente.
- Explicar brevemente qué ha ocurrido
- Indicar las fechas que recuerdes
- Decir en qué provincia vivía el fallecido