Plusvalía al heredar en San Roque: el 95 % de rebaja y su requisito clave
Heredar una vivienda en San Roque supone, casi siempre, tener que presentar la plusvalía municipal ante el Ayuntamiento.
Es el impuesto que grava lo que se ha revalorizado el suelo desde que el fallecido adquirió el inmueble. Lo pagan los herederos que lo reciben.
La buena noticia es que la ordenanza de San Roque tiene una rebaja muy alta para la familia. La mala, que su requisito principal no es el habitual y no siempre se cumple.
La ordenanza vigente, en lo esencial
San Roque modificó su ordenanza de la plusvalía en 2023. El texto se publicó en el Boletín Oficial de la Provincia de Cádiz en agosto de ese año y no consta un cambio posterior.
- Tipo de gravamen: 21 %, igual para cualquier número de años.
- Coeficientes: los máximos actualizados que fija la ley estatal en cada momento. Esos máximos han cambiado varias veces en 2026; el profesional mira cuál rige en la fecha del fallecimiento.
- Bonificación del 95 % en las herencias a favor de «los descendientes y adoptados, los cónyuges y los ascendientes y adoptantes».
Con esa bonificación, la cuota puede quedar en muy poco. Pero hay que cumplir el requisito.
El requisito que más se pasa por alto
La rebaja exige que se trate de la «vivienda habitual del adquirente» (el heredero que la recibe) durante, al menos, los dos últimos años.
Fíjate en el matiz. La ordenanza no habla de la vivienda del fallecido, sino de la del heredero.
Si tu caso encaja o no lo revisa el profesional con el empadronamiento de cada heredero.
Para pedirla hay que aportar, dentro del plazo de la declaración, un certificado de empadronamiento que lo acredite.
La ordenanza no exige mantener la vivienda unos años después ni pone un límite de valor catastral. Aun así, el profesional revisa cada caso. Hay más contexto en la guía sobre la bonificación de la plusvalía al heredar.
Quién gestiona y cómo se presenta
En San Roque lo gestiona el propio Ayuntamiento.
No es una autoliquidación. Los herederos presentan una declaración con el modelo municipal y el Ayuntamiento calcula el impuesto y lo notifica con el plazo para pagar.
Con la declaración se acompaña la escritura o documento de la herencia, una copia del último recibo del IBI y el justificante del impuesto de sucesiones.
Si te resulta más cómodo, el profesional colaborador lo presenta por ti. No tenemos oficina en San Roque.
Plazo
Seis meses desde la fecha del fallecimiento, prorrogables hasta un año si el heredero lo pide.
Si se presenta tarde, se aplican los recargos por presentación fuera de plazo de la Ley General Tributaria.
Ten en cuenta que el certificado de empadronamiento para la rebaja también debe llegar dentro de ese plazo. Más en el plazo de la plusvalía en una herencia.
Cuando la casa no ganó valor
Si el valor del suelo no subió entre la compra y el fallecimiento, no hay plusvalía que pagar. Hay que acreditarlo con los títulos de compra y de herencia.
Si sí subió, la ley permite tomar la ganancia real cuando es menor que la que sale del cálculo con el valor catastral. El profesional compara ambas cifras.
Lo tienes explicado en cómo se calcula la plusvalía en una herencia.
El viudo y el usufructo
Cuando el cónyuge viudo recibe el usufructo, la plusvalía se reparte entre ese derecho y la nuda propiedad de los hijos.
En San Roque cada heredero, incluido el viudo, debe comprobar si la casa era su vivienda habitual en los dos últimos años. La guía de plusvalía y usufructo del viudo lo explica.
Plusvalía y sucesiones, mejor a la vez
El impuesto de sucesiones lo gestiona la Agencia Tributaria de Andalucía y también tiene un plazo de seis meses.
La ordenanza de San Roque pide el justificante de sucesiones con la declaración. Por eso tiene sentido preparar los dos impuestos juntos y con los mismos valores.
Repasa el autonómico en impuesto de sucesiones en Andalucía y el resto de trámites en abogados de herencias en San Roque.
Datos revisados en octubre de 2026. Las ordenanzas se modifican con frecuencia; el profesional confirma la redacción aplicable a tu caso.
Preguntas frecuentes
Heredo la casa de mi madre, pero no vivía allí. ¿Tengo la rebaja?
La ordenanza exige que fuera la vivienda habitual del adquirente, es decir, la tuya, durante al menos los dos últimos años. Conviene que el profesional lo revise.
¿Cómo demuestro que vivía en la casa?
Con un certificado de empadronamiento, que se entrega dentro del plazo de la declaración.
¿La pareja de hecho tiene la bonificación?
La ordenanza habla de cónyuges y no menciona a las parejas de hecho. Es un punto que debe confirmar el profesional.
¿Dónde está la explicación general del impuesto?
En plusvalía municipal por herencia.
Si nos cuentas quién vivía en la casa y quiénes heredan, te ayudamos a ver si la rebaja encaja y a dar el primer paso.
Una herencia puede ser compleja. El primer paso puede ser sencillo.
No necesitas conocer el nombre del trámite. Empieza contándonos qué ha pasado.
Enviar una consulta no supone la aceptación del encargo ni el inicio de una relación abogado-cliente.
- Explicar brevemente qué ha ocurrido
- Indicar las fechas que recuerdes
- Decir en qué provincia vivía el fallecido