Plusvalía municipal al heredar en Madrid: autoliquidación por heredero y rebaja por tramos de suelo
Cuando un piso de Madrid pasa a los hijos o al viudo, el Ayuntamiento cobra la plusvalía municipal. Es un impuesto local que mide cuánto se ha revalorizado el suelo mientras el inmueble fue del fallecido.
No es el impuesto de sucesiones, aunque se tramite a la vez. Lo pagan los herederos que reciben el inmueble, cada uno por la parte que le toca.
Datos revisados en octubre de 2026. La ordenanza fiscal de Madrid se modificó por última vez para 2024. Las ordenanzas pueden cambiar cada año, y el profesional comprueba con tu caso la versión vigente el día del fallecimiento.
Quién la gestiona en Madrid
La gestiona la Agencia Tributaria Madrid, el organismo municipal de tributos.
Funciona por autoliquidación: cada heredero calcula, presenta e ingresa su parte. La propia Agencia advierte que se presenta una autoliquidación por persona y por inmueble.
Si un solo heredero la presenta por el total, los demás quedan como si no hubieran cumplido. Eso puede traer recargos e incluso la pérdida de la rebaja.
La autoliquidación es provisional. La Agencia Tributaria Madrid la revisa y, si encuentra errores, puede corregirla y girar la diferencia.
Todo se puede hacer por internet. No necesitas acercarte a ninguna oficina nuestra: no tenemos oficina en Madrid y el profesional colaborador trabaja contigo a distancia o en su despacho.
Seis meses desde el fallecimiento
El plazo para autoliquidar es de seis meses contados desde la fecha de la muerte.
Antes de que se cumplan, se puede pedir una prórroga de hasta seis meses más. Se entiende concedida por el tiempo que se solicite.
Si se presenta tarde, se aplican los recargos e intereses de la Ley General Tributaria. Te lo explicamos en el plazo de la plusvalía en una herencia.
El tipo: 29 %
La ordenanza madrileña fija un tipo de gravamen del 29 %.
Se aplica sobre la base imponible. Por el método objetivo, esa base sale del valor catastral del suelo y de unos coeficientes que marca la ley.
Los coeficientes máximos han cambiado varias veces a lo largo de 2026. Por eso aquí no damos cifras: el profesional comprueba los que tocan según la fecha del fallecimiento.
La rebaja por la vivienda habitual
Madrid bonifica la plusvalía cuando, por causa de muerte, se transmite «la vivienda habitual del causante» o «los locales afectos a la actividad económica ejercida por este».
También vale si lo que se hereda es un derecho sobre esos bienes, como el usufructo.
Pueden aplicarla «los descendientes, ascendientes, por naturaleza o adopción, y del cónyuge». La pareja de hecho se equipara al cónyuge si acredita su inscripción o lo prueba por otro medio admitido en derecho.
El porcentaje depende del valor catastral del suelo del inmueble, no del valor de la casa:
- 95 % si el valor catastral del suelo es inferior o igual a 60.000 euros.
- 85 % si supera 60.000 euros y no excede de 100.000 euros.
- 70 % si supera 100.000 euros y no excede de 138.000 euros.
- 40 % si supera 138.000 euros.
El valor del suelo aparece en el recibo del IBI, y ahí empieza cualquier cálculo.
Si la vivienda eran dos inmuebles unidos de hecho, solo se bonifica aquel en el que estaba empadronado el fallecido.
En los locales de negocio hay que mantener la adquisición y la actividad durante los cinco años siguientes. Los inmuebles dedicados a alquilar o vender no cuentan como local afecto.
La rebaja se aplica en la propia autoliquidación presentada en plazo. Si pides prórroga, se solicita en ese mismo escrito.
Tienes más ejemplos en la bonificación de la plusvalía en herencias.
Si el piso no ha ganado valor
Si el suelo no se ha revalorizado, no hay impuesto. Para acreditarlo se presenta una declaración con las escrituras de compra y de herencia.
Al tratarse de una herencia, se aporta también la declaración de sucesiones con el valor del inmueble. Si el fallecido lo había heredado o recibido en donación, la de entonces.
Además, puedes pedir que se calcule por la ganancia real si sale menos que por el método objetivo. La aplicación municipal compara los dos cálculos si le das los valores de compra y de herencia.
Viudo con usufructo
Cuando el cónyuge recibe el usufructo, tributa por el valor de ese derecho y los hijos por la nuda propiedad.
La ordenanza bonifica también la constitución de derechos sobre la vivienda habitual, así que el viudo puede tener la rebaja por tramos. Lo detallamos en plusvalía y usufructo del viudo.
Con el impuesto de sucesiones, mejor a la vez
Los dos impuestos usan los mismos documentos y casi el mismo calendario de seis meses. En Madrid, sucesiones lo gestiona la Comunidad de Madrid.
Presentarlos coordinados evita valores distintos para el mismo piso, que es justo lo que miran las comprobaciones. Lo explicamos en el impuesto de sucesiones en la Comunidad de Madrid.
Si además hay que aceptar la herencia o repartirla, empieza por herencias en Madrid y por la guía general de plusvalía municipal por herencia.
Preguntas frecuentes
¿Cada heredero presenta su propia plusvalía en Madrid?
Sí. La Agencia Tributaria Madrid pide una autoliquidación por persona y por inmueble, cada una por su parte.
¿La rebaja del 95 % es para cualquier piso?
No. Solo para la vivienda habitual del fallecido o su local de negocio, y el 95 % solo si el valor catastral del suelo no pasa de 60.000 euros.
¿Qué pasa si se me pasan los seis meses?
Se puede presentar igualmente, con recargos e intereses. Conviene pedir la prórroga antes de que venza el plazo.
¿Puede el Ayuntamiento revisar lo que presento?
Sí. La autoliquidación es provisional y la Agencia Tributaria Madrid puede comprobarla y corregirla.
Cuéntanos qué inmueble hay en Madrid y cuántos herederos sois. Te ayudamos a situar el primer paso y te ponemos en contacto con el profesional adecuado.
Una herencia puede ser compleja. El primer paso puede ser sencillo.
No necesitas conocer el nombre del trámite. Empieza contándonos qué ha pasado.
Enviar una consulta no supone la aceptación del encargo ni el inicio de una relación abogado-cliente.
- Explicar brevemente qué ha ocurrido
- Indicar las fechas que recuerdes
- Decir en qué provincia vivía el fallecido