¿Se puede vender una casa a un hijo? Riesgos y alternativas
Sí, unos padres pueden vender su casa a un hijo como a cualquier otra persona. La venta es válida si el hijo paga un precio razonable y ese pago queda acreditado. El problema aparece cuando la venta es solo de papel: el hijo no paga, o paga muy por debajo de lo que vale la vivienda.
En esos casos Hacienda puede tratarla como una donación, y los hermanos pueden reclamar en la herencia. Te explicamos por qué y qué alternativas existen.
Por qué muchas familias piensan en vender en vez de donar
La idea suele ser la misma: se cree que vender sale más barato que donar, o que así los otros hijos no podrán decir nada. A veces también se busca que el hijo que ha cuidado de los padres se quede con la vivienda.
Son motivos comprensibles. Pero una compraventa entre familiares se mira con lupa, precisamente porque es fácil disfrazar una donación.
Qué tiene que tener una venta real
- Un precio acorde con el mercado. No tiene que ser exacto, pero sí razonable. Hacienda compara con sus propios valores de referencia.
- Un pago que se pueda demostrar. Una transferencia desde la cuenta del hijo, una hipoteca a su nombre o pagos aplazados documentados. Decir en la escritura que el dinero se entregó antes no suele bastar.
- Que el hijo tenga capacidad para pagar. Si no tiene ingresos ni ahorros, la venta será difícil de sostener.
- Que los padres reciban de verdad el dinero. Si se lo devuelven al hijo al día siguiente, el pago no es real.
Qué pasa si la venta es simulada
Cuando el hijo no paga o paga un precio muy bajo, pueden darse varias consecuencias:
- Hacienda puede regularizar. Si considera que hay donación encubierta, reclama el impuesto que corresponda, con intereses y posibles sanciones.
- Los hermanos pueden impugnarla. Al morir los padres, pueden pedir que se declare que fue una donación y que cuente en el reparto.
- La legítima entra en juego. Si lo recibido por ese hijo perjudica la parte que la ley reserva a sus hermanos, puede tener que compensarles.
- Los tribunales pueden anularla. En algunos casos se ha llegado a declarar sin efecto la venta simulada de un inmueble.
Para entender cómo se tienen en cuenta estas operaciones en el reparto, lee las donaciones en vida en la herencia.
Impuestos en una venta entre padres e hijos
Una venta real también tiene su coste fiscal. El hijo, como comprador, paga el impuesto de la compraventa de vivienda usada. Los padres, como vendedores, pueden tener que declarar una ganancia en su renta. Y el ayuntamiento puede cobrar la plusvalía municipal.
No damos cifras porque dependen de la comunidad, del valor del inmueble y de cuándo se compró. El gestor colaborador hace la comparación con tus datos.
Alternativas que conviene comparar
- La donación. Es transparente y, en muchas comunidades, tiene ventajas entre padres e hijos. Lo explicamos en donar la casa a un hijo.
- Donar con reserva de usufructo. Los padres siguen viviendo en la casa y el hijo recibe la propiedad.
- Dejarla en el testamento. Con el tercio de mejora y el de libre disposición se puede favorecer a ese hijo sin operar en vida.
- Una venta real con pago aplazado. El hijo paga a plazos y se documenta cada cobro.
- Un pacto sucesorio, si la familia tiene vecindad en una comunidad que lo permita.
Qué hacer ahora
- Piensa cuál es el objetivo real: ayudar al hijo, compensar cuidados o evitar discusiones.
- Comprueba si el hijo puede pagar un precio razonable y cómo.
- Habla con los demás hijos si es posible. La transparencia evita conflictos futuros.
- Pide que un abogado y un gestor comparen venta, donación y testamento con números reales.
Preguntas frecuentes
¿Puedo vender mi casa a mi hijo por un precio simbólico?
Puedes, pero Hacienda lo tratará muy probablemente como una donación por la diferencia, y los hermanos podrían reclamar.
¿Mis otros hijos tienen que dar su consentimiento?
No. Pero si la venta perjudica su legítima, podrán reclamar cuando fallezcáis.
¿Es más barato vender que donar a un hijo?
Depende de la comunidad y del caso. A veces sí, a veces es justo al revés.
Para comparar todas las opciones, vuelve a la página principal sobre donación o herencia.
Otras dudas que te pueden servir
- Donación entre cónyuges
- Donar a un nieto
- Donar dinero a un hijo
- Si muere el hijo al que donaste
- Repartir la herencia en vida
- Revocar una donación
- Usufructo y nuda propiedad
Una herencia puede ser compleja. El primer paso puede ser sencillo.
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