Donar la casa a un hijo en vida: cómo se hace y qué tener en cuenta
Sí, puedes donar tu casa a un hijo mientras vives. Se hace mediante escritura pública ante notario, el hijo tiene que aceptarla y después hay que pagar los impuestos correspondientes e inscribirla a su nombre. Antes de dar el paso conviene pensar dos cosas. Primero, si le interesa más recibir la vivienda ahora o por herencia. Segundo, cómo quedas protegido si la casa deja de ser tuya.
Te explicamos el proceso y los puntos que más dudas generan.
Cómo se hace la donación de una vivienda
- Se estudia la operación. Qué impuestos se pagan en tu comunidad, si conviene donar la propiedad completa o reservarte el uso, y cómo afecta al resto de tus hijos.
- Se reúne la documentación: escritura de la vivienda, último recibo del IBI, con su referencia catastral, y el DNI de ambas partes.
- Se firma la escritura de donación ante notario. Los padres donan y el hijo acepta en el mismo acto.
- Se presenta el impuesto de donaciones, que paga quien recibe. El plazo es mucho más corto que el de sucesiones, así que no conviene dejarlo.
- Se liquida la plusvalía municipal en el ayuntamiento, si la vivienda es urbana.
- Se inscribe en el Registro de la Propiedad a nombre del hijo.
El formulario estatal del impuesto es el modelo 651, aunque algunas comunidades tienen el suyo propio.
Qué impuestos intervienen
Aquí está la principal diferencia con la herencia, y conviene mirarla con el caso delante. En una donación de vivienda suelen intervenir:
- El impuesto de donaciones, a cargo del hijo. Cada comunidad tiene sus propias reducciones y bonificaciones, y en algunas exigen requisitos formales para aplicarlas.
- La plusvalía municipal, que cobra el ayuntamiento por el aumento de valor del suelo.
- El IRPF de los padres. Si la casa vale ahora más que cuando la comprasteis, esa ganancia puede tributar en vuestra declaración de la renta. En la herencia, ese efecto no existe.
Por eso no hay una respuesta única. En unas comunidades la donación sale razonable y en otras resulta claramente más cara que esperar. El abogado o gestor hace los números con tus datos.
Los riesgos que hay que mirar de frente
Donar es, en general, irreversible. Una vez firmada, la casa es de tu hijo. Antes de hacerlo, piensa en estas situaciones:
- Tu propia vivienda. Si donas la casa en la que vives y no te reservas nada, dependes de la voluntad de tu hijo para seguir allí.
- Las deudas de tu hijo. Si tiene acreedores, podrían reclamar sobre la vivienda.
- Su matrimonio. La casa donada solo a tu hijo es privativa suya y no se reparte en un divorcio. Pero si él fallece, pasa a sus herederos, entre los que puede estar su pareja.
- Tus otros hijos. Lo donado se tiene en cuenta al repartir la herencia. Si la donación es muy grande, los demás podrían reclamar su legítima.
- Tus necesidades futuras. Una residencia o un cuidado prolongado pueden requerir vender la vivienda. Si ya no es tuya, no podrás.
Sobre el reparto entre hermanos, lo explicamos en las donaciones en vida cuentan en la herencia.
Alternativas a donar la propiedad completa
- Donar la nuda propiedad y reservarte el usufructo. Tu hijo es el dueño, pero tú sigues viviendo en la casa o cobrando su alquiler mientras vivas. Lo contamos en usufructo y nuda propiedad.
- Dejarla en testamento. La recibe a tu fallecimiento, sin que pierdas nada ahora.
- Un pacto sucesorio, solo si tienes vecindad civil en una comunidad que lo permite, como Galicia o el País Vasco. Te lo explicamos en pactos sucesorios.
- Vender la casa a tu hijo. Es posible si hay un pago real. Una venta en la que el dinero nunca cambia de manos puede considerarse una donación encubierta, con problemas fiscales y familiares.
Qué hacer ahora
- Pregúntate para qué quieres donar: ayudar a tu hijo ahora, ahorrar impuestos o evitar conflictos futuros.
- Comprueba en qué comunidad tienes tu residencia fiscal y tu vecindad civil.
- Reúne la escritura y el último recibo del IBI.
- Pide que te comparen, con cifras de tu caso, donación y herencia antes de firmar nada.
Preguntas frecuentes
¿Puedo donar la casa a un solo hijo?
Sí, pero los demás tendrán derecho a su legítima al repartir la herencia. La donación se tiene en cuenta en ese cálculo.
¿Quién paga los impuestos de la donación?
El impuesto de donaciones lo paga quien recibe. La ganancia en la renta, si existe, corresponde a quien dona.
¿Puedo seguir viviendo en la casa después de donarla?
Sí, si te reservas el usufructo en la escritura. Si no lo haces, dependerás del acuerdo con tu hijo.
¿Se puede deshacer la donación más adelante?
Solo en casos tasados por la ley. Lo detallamos en revocar una donación.
Tienes la comparativa completa en la página donación o herencia.
Otras dudas que te pueden servir
- Donación entre cónyuges
- Donar a un nieto
- Donar dinero a un hijo
- Si muere el hijo al que donaste
- Repartir la herencia en vida
- Vender la casa a un hijo
Una herencia puede ser compleja. El primer paso puede ser sencillo.
No necesitas conocer el nombre del trámite. Empieza contándonos qué ha pasado.
Enviar una consulta no supone la aceptación del encargo ni el inicio de una relación abogado-cliente.
- Explicar brevemente qué ha ocurrido
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