Extinción de condominio en Bizkaia: pisos y caseríos compartidos tras una herencia
Tras muchas herencias en Bizkaia, la familia acaba siendo dueña de una casa a medias. Unas veces son los hermanos; otras, el viudo y los hijos. Y no siempre se ponen de acuerdo sobre qué hacer con ella.
A esa copropiedad se le llama condominio. La ley no obliga a nadie a seguir en ella y ofrece varias formas de deshacerla.
Datos revisados en octubre de 2026. Es una guía general; el abogado estudia las escrituras y el caso.
Un caso muy vizcaíno: viudo e hijos
Si el matrimonio vivía en la tierra llana sin capitulaciones, regía la comunicación foral. Al morir uno dejando hijos comunes, la mitad de todos los bienes queda para el viudo y la otra mitad se hereda.
El resultado típico es un piso o un caserío donde el viudo tiene la mitad y los hijos el resto. Si además el viudo tiene usufructo sobre la parte heredada, las cuentas se complican.
Antes de extinguir nada, conviene tener claro qué es de cada uno y por qué título.
Las salidas posibles
- Adjudicación a uno de los dueños, que paga a los demás su parte. Es la extinción en sentido estricto.
- Venta a un tercero y reparto del precio.
- División física, si la finca lo admite. Es más viable con terrenos que con pisos.
- Subasta, cuando no hay acuerdo y lo decide el juzgado. Suele dar menos dinero.
Si es un caserío troncal
En la tierra llana, los caseríos y terrenos pueden ser troncales. Si la casa acaba en manos de un hermano, normalmente sigue en la familia y no hay problema.
Si se piensa en vender a alguien de fuera de la familia troncal, antes hay que hacer ante notario un llamamiento a los tronqueros con derecho preferente. Si no se hace, pueden pedir en tres meses que se anule la venta y se les adjudique: es la saca foral.
Este derecho no existe para fincas en suelo urbano o urbanizable sectorizado. Conviene revisarlo antes de firmar arras con nadie.
Hay además una exención en el impuesto de sucesiones para la casería que pasa a parientes tronqueros, si quien la transmite la explotaba personalmente. Quien la recibe debe explotarla él mismo al menos seis años, así que una venta temprana puede tener coste. Lo explicamos en herencias en el País Vasco.
Cómo se firma
Con acuerdo, se otorga una escritura ante notario: se valora la finca y se fija la compensación. Después se inscribe en el Registro de la Propiedad que corresponda; en Bizkaia hay 20, doce en Bilbao.
El cambio se comunica al catastro foral. En Bilbao y Basauri, la gestión catastral la llevan los propios ayuntamientos.
Impuestos que pueden aparecer
La extinción de condominio tiene su propio tratamiento fiscal en la normativa de la Diputación Foral de Bizkaia.
Quien recibe dinero puede tener una ganancia que declarar en su renta. Si se vende a un tercero, entra en juego la plusvalía municipal, regulada por una norma foral y la ordenanza de cada ayuntamiento.
El profesional calcula las opciones antes de firmar. Más en plusvalía municipal por herencia.
Si alguien se niega
- Propuesta por escrito con una tasación.
- Negociación o mediación.
- Demanda de división de la cosa común.
Qué juzgado es competente lo comprueba el abogado en cada caso. Y si un copropietario vende su parte a un extraño, los demás pueden quedarse con ella en lugar del comprador: es el retracto de comuneros.
Cómo te ayudamos
No tenemos oficina en Bizkaia, aunque esta página sea del territorio. Te ponemos en contacto con un abogado colegiado o un gestor con experiencia en estas operaciones.
Puede atenderte a distancia o en su despacho, propone la salida más razonable y coordina notaría, Registro y catastro. Te explica sus honorarios antes de empezar.
Preguntas frecuentes
Mi madre quiere quedarse en el piso y mi hermano quiere vender. ¿Qué pasa?
Si tu madre tiene la mitad por la comunicación foral y además un usufructo sobre la herencia, vender sin ella es muy difícil. Lo habitual es negociar.
¿Quién paga los gastos mientras seguimos siendo copropietarios?
Cada dueño, en proporción a su parte: impuesto de bienes inmuebles, comunidad, seguro y reparaciones necesarias. Quien adelanta de más puede reclamarlo después.
¿Se puede dividir un caserío con tierras?
A veces sí, separando casa y terrenos. Pero la división debe tener sentido económico y respetar la normativa urbanística.
La guía general está en extinción de condominio de una vivienda heredada. Si hay tierras, mira heredar una finca rústica. Vuelve a herencias en Bizkaia.
Si una casa compartida os tiene bloqueados, cuéntanoslo.
Una herencia puede ser compleja. El primer paso puede ser sencillo.
No necesitas conocer el nombre del trámite. Empieza contándonos qué ha pasado.
Enviar una consulta no supone la aceptación del encargo ni el inicio de una relación abogado-cliente.
- Explicar brevemente qué ha ocurrido
- Indicar las fechas que recuerdes
- Decir en qué provincia vivía el fallecido