La casa del fallecido en el impuesto de sucesiones andaluz
La casa donde vivía la persona fallecida suele ser lo más valioso de la herencia. También es lo que más preocupa: si habrá que pagar mucho por ella o si se podrá vender.
Andalucía tiene una regla propia para esa vivienda que, bien aplicada, reduce mucho su peso en el impuesto. Pero tiene condiciones.
Datos revisados en octubre de 2026. La ley puede cambiar, y la aplicación concreta la confirma el profesional con vuestra herencia.
Qué dice la regla andaluza
La ley estatal ya prevé una reducción por la vivienda habitual del fallecido. Andalucía sube su porcentaje: en esta comunidad es del 99 % del valor.
Se aplica en la base del impuesto, antes de calcular la cuota. Y se suma a la reducción por parentesco.
La ley estatal pone además un tope a esta reducción por cada heredero. Si ese tope sigue aplicándose con el porcentaje andaluz lo comprueba el profesional con vuestro caso.
Para saber qué es «vivienda habitual», la ley andaluza remite al concepto del IRPF tal como estaba a 31/12/2012. En la práctica, la casa donde el fallecido vivía de forma estable.
Quién puede aplicarla
- El cónyuge, o la pareja de hecho inscrita y equiparada.
- Los hijos, nietos y demás descendientes.
- Los padres y demás ascendientes.
- Un pariente colateral mayor de 65 años que conviviera con el fallecido durante los dos años anteriores.
El último caso está pensado, por ejemplo, para dos hermanas mayores que compartían piso. Una sobrina que no vivía allí no entra por esta vía.
La condición que más se olvida: tres años
Quien aplique la reducción tiene que mantener la adquisición durante los tres años siguientes al fallecimiento.
Lo que se vigila es que no se transmita: si se vende antes, se pierde la reducción. La única excepción que fija la ley es que fallezca el propio heredero en ese plazo.
Si se incumple, no basta con esperar a que Hacienda lo descubra. Hay que presentar una autoliquidación complementaria en el plazo de un mes desde el incumplimiento, con intereses de demora.
Cómo encajar una venta con estos plazos lo explicamos en cuánto tiempo esperar para vender una casa heredada.
Tres situaciones habituales
La viuda que se queda en casa
Hereda la vivienda o su parte, aplica el 99 % y, además, su reducción por parentesco. Con la bonificación del 99 % en cuota, el resultado suele ser muy bajo.
Los hijos que quieren vender
Pueden aplicar la reducción, pero deben conservar la casa tres años. Si la venden antes, toca regularizar. A veces compensa esperar; otras, no aplicarla y vender.
El hermano mayor que convivía
Si tiene más de 65 años y llevaba dos años viviendo con el fallecido, puede aplicar el 99 %. Para él es especialmente útil, porque el Grupo III no tiene bonificación.
Qué conviene tener a mano
- Certificado de empadronamiento histórico del fallecido en esa dirección.
- Si hereda un colateral, prueba de la convivencia de los dos años.
- Escritura o referencia catastral de la vivienda.
- Valor de referencia del Catastro a la fecha del fallecimiento.
- Decisión previa de qué se piensa hacer con la casa en los próximos tres años.
Más allá del impuesto de sucesiones
La reducción no evita la plusvalía municipal, que cobra el ayuntamiento por los inmuebles urbanos. Son impuestos distintos.
Tampoco resuelve el reparto. Si varios herederos tienen la casa a medias y uno quiere quedársela, hará falta un acuerdo.
El funcionamiento general de esta reducción, fuera de Andalucía, lo tienes en reducción por vivienda habitual en sucesiones.
Preguntas frecuentes
¿Podemos alquilarla durante esos tres años?
La ley exige mantener la adquisición. El profesional te dirá si el uso que pensáis darle encaja con ese requisito.
¿Si la vendemos al año, pagamos todo lo ahorrado?
Se regulariza la parte de impuesto que no se pagó por la reducción, más intereses de demora, en el plazo de un mes desde la venta.
¿Se puede aplicar si el fallecido vivía en una residencia?
Depende de cuándo se trasladó y de cómo se interprete su vivienda habitual. Es un punto que conviene revisar con el profesional.
Vuelve al resumen de la comunidad en impuesto de sucesiones en Andalucía.
Decidir qué hacer con la casa es más fácil cuando sabes lo que cuesta cada opción. Tu Herencia Directa no es un despacho: escuchamos vuestra situación y os ponemos en contacto con un abogado o gestor de herencias de vuestra provincia.
Ese profesional calcula cada opción antes de que deis el paso. El primer contacto no compromete a nada y los honorarios se explican antes de empezar.
Una herencia puede ser compleja. El primer paso puede ser sencillo.
No necesitas conocer el nombre del trámite. Empieza contándonos qué ha pasado.
Enviar una consulta no supone la aceptación del encargo ni el inicio de una relación abogado-cliente.
- Explicar brevemente qué ha ocurrido
- Indicar las fechas que recuerdes
- Decir en qué provincia vivía el fallecido