Cómo se calcula la plusvalía municipal en una herencia
La plusvalía municipal de una herencia se puede calcular de dos maneras. Una es la fórmula del ayuntamiento, basada en el valor catastral del suelo. La otra es la ganancia real entre la adquisición y el fallecimiento. El heredero paga por la que salga más baja.
Hasta hace unos años solo existía la fórmula. Los tribunales la anularon porque cobraba plusvalía aunque no hubiera ganancia, y la ley se cambió.
Ahora cada familia puede comparar. Pero para elegir bien hay que tener los documentos y entender qué mide cada cálculo.
Aquí te lo explicamos sin cifras, porque cada ayuntamiento fija las suyas en su ordenanza.
El método objetivo: la fórmula del ayuntamiento
Parte del valor catastral del suelo, que aparece en el recibo del IBI separado del valor de la construcción.
A ese valor se le aplica un coeficiente que depende de los años que el fallecido tuvo el inmueble. La ley marca unos máximos y cada ayuntamiento fija los suyos.
Sobre el resultado se aplica el tipo del impuesto que decide el ayuntamiento, también con un tope legal.
Si el inmueble se tenía desde hace muy poco, las reglas cambian algo. El profesional lo ajusta.
El método real: la ganancia de verdad
Compara dos valores:
- El de adquisición: lo que costó el inmueble cuando el fallecido lo compró, o el valor que se le dio si lo heredó.
- El de transmisión: el valor que se da al inmueble en la herencia, normalmente el declarado en sucesiones.
La diferencia es la ganancia total. Como el impuesto solo grava el suelo, se toma la parte de esa ganancia que corresponde al suelo según el Catastro.
Para usar este método hay que pedirlo y aportar las escrituras. Si no se presenta nada, el ayuntamiento aplica la fórmula.
Cuándo no se paga nada
Si el valor de transmisión es igual o menor que el de adquisición, no hay ganancia. En ese caso, no hay plusvalía.
Pasa con inmuebles comprados en épocas de precios altos. Lo explicamos en plusvalía si la casa ha perdido valor.
Ojo: hay que demostrarlo. Declararlo sin documentos no basta.
Las piezas que cambian el resultado
- Los años que el fallecido tuvo el inmueble.
- El valor catastral del suelo, que puede estar desfasado.
- El reparto: cada heredero paga por la parte que recibe.
- El usufructo, si el viudo lo recibe. Lo contamos en plusvalía y usufructo del viudo.
- La bonificación municipal por parentesco o vivienda habitual, si existe.
Un detalle importante: el valor que declaréis en sucesiones sirve también para la plusvalía. Conviene que los dos impuestos cuadren entre sí.
Quién hace la comparación
Algunos ayuntamientos aplican la fórmula de oficio y envían la carta con el importe. Otros piden que el heredero presente una autoliquidación.
En ambos casos, quien quiera el método real tiene que pedirlo con los documentos.
Si la carta ya ha llegado, todavía puede reclamarse dentro de plazo. Mira cómo recurrir la plusvalía de una herencia.
Un ejemplo sin números
Imagina un piso que el padre compró hace décadas, en una época de precios bajos. La ganancia real es grande, y la fórmula seguramente saldrá más baja.
Ahora imagina un piso comprado poco antes de una caída de precios. Aquí el método real puede dar una ganancia pequeña o nula.
En el primer caso, conviene quedarse con la fórmula. En el segundo, merece la pena pedir el método real con las escrituras.
Qué hacer ahora
- Busca el último recibo del IBI de cada inmueble.
- Localiza la escritura con la que el fallecido lo adquirió.
- Anota la fecha y el valor de esa adquisición.
- Usa el mismo valor en sucesiones y en plusvalía.
- Pide al profesional que haga las dos cuentas antes de presentar.
Vuelve a la página de la plusvalía municipal por herencia para ver plazos y documentos.
Preguntas frecuentes
¿Puedo elegir el método que prefiera?
Se paga por el que dé menos. Pero para que se aplique el real hay que pedirlo y justificarlo.
¿Dónde veo el valor del suelo?
En el recibo del IBI o en la consulta del Catastro con la referencia catastral del inmueble.
¿Se calcula igual en todos los municipios?
El sistema es el mismo en casi toda España, pero los coeficientes, el tipo y las bonificaciones los fija cada ayuntamiento. Navarra y el País Vasco tienen normas propias.
Hacer las dos cuentas lleva un rato, pero suele merecer la pena. Cuéntanos dónde está el inmueble y te ponemos en contacto con un profesional que lo calcule bien.
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Una herencia puede ser compleja. El primer paso puede ser sencillo.
No necesitas conocer el nombre del trámite. Empieza contándonos qué ha pasado.
Enviar una consulta no supone la aceptación del encargo ni el inicio de una relación abogado-cliente.
- Explicar brevemente qué ha ocurrido
- Indicar las fechas que recuerdes
- Decir en qué provincia vivía el fallecido