La casa del fallecido y el impuesto de sucesiones en Madrid
Muchas veces la herencia es, sobre todo, una casa: el piso donde vivían los padres, con todos sus recuerdos dentro.
Madrid tiene una reducción propia para esa vivienda. Funciona bien, pero tiene dos condiciones que conviene entender antes de decidir si se vende, se alquila o se queda en la familia.
Datos revisados en octubre de 2026. La regla vigente es la que dio la Ley 3/2026, en vigor desde el 1 de julio de 2026. El profesional confirma la que corresponde según la fecha del fallecimiento.
La regla en tres líneas
- Se reduce el 95 % del valor de la vivienda habitual del fallecido.
- El límite es de 123.000 euros por cada heredero que la aplique.
- Hay que conservarla cinco años desde el fallecimiento, salvo que muera antes el propio heredero.
Quién puede aplicarla
No todos los herederos tienen derecho. La ley la reserva a:
- El cónyuge, y la pareja de hecho que cumple la ley madrileña de uniones de hecho.
- Los descendientes y adoptados: hijos y nietos.
- Los ascendientes y adoptantes: padres y abuelos.
- Un pariente colateral mayor de 65 años que haya convivido con el fallecido durante los dos años anteriores a su muerte.
Un sobrino joven, un amigo o una pareja no inscrita no pueden aplicarla, aunque vivieran en la casa.
Cómo funciona el límite
El 95 % se calcula sobre la parte de la vivienda que recibe cada uno. El tope de 123.000 euros es por heredero, no por vivienda.
Imagina un piso que heredan dos hermanos a partes iguales. Cada uno aplica el 95 % a su mitad. Si el 95 % de su mitad supera los 123.000 euros, cada uno se queda en ese tope.
En general, cuando el viudo recibe el usufructo y los hijos la nuda propiedad, cada uno aplica la reducción sobre el valor de lo que recibe.
Después de esta reducción vienen la de parentesco y, para descendientes, ascendientes y cónyuge, la bonificación del 99 %. Por eso, en la familia directa, el piso familiar suele tributar muy poco.
La condición de los cinco años
La reducción exige mantener la adquisición durante los cinco años siguientes al fallecimiento.
En la práctica, lo que no se debe hacer en ese tiempo es vender la parte heredada ni desprenderse de ella. La ley solo prevé una salida expresa: que fallezca el propio heredero. Con la regla estatal parecida, Hacienda admite vender y reinvertir de inmediato todo en otra vivienda. En Madrid, conviene que el profesional lo confirme antes.
Si se incumple, hay que declararlo y pagar la parte del impuesto que se dejó de ingresar, con intereses de demora. La ley da treinta días hábiles para hacerlo.
Para comparar: la norma estatal pide diez años de permanencia. Madrid pide la mitad.
Antes de vender, haz números
Es muy habitual que los hijos quieran vender el piso de los padres. A veces porque nadie va a vivir allí; otras, porque hay que repartir.
Si la venta es antes de los cinco años, en general se pierde la reducción. En la familia directa, por la bonificación del 99 %, la diferencia puede ser pequeña. En otros casos puede no serlo.
Además, la venta tiene sus propios impuestos: la plusvalía municipal y la ganancia en la renta de cada vendedor. Lo explicamos en cuánto tiempo esperar para vender una casa heredada.
Lo sensato es pedir el cálculo de las dos opciones antes de firmar nada con una inmobiliaria.
Qué se considera vivienda habitual
Es la casa donde vivía el fallecido de forma permanente. Normalmente coincide con su domicilio en el padrón y en Hacienda.
Hay situaciones que necesitan una revisión más fina. Por ejemplo, si los últimos años vivía en una residencia o en casa de un hijo. También si tenía dos casas y repartía el tiempo entre ellas.
En esos casos, el profesional revisa la documentación antes de aplicar la reducción. Aplicarla sin derecho puede acabar en una liquidación con intereses.
Documentos que suelen pedirse
- Certificado de empadronamiento histórico del fallecido.
- Escritura o datos catastrales de la vivienda.
- En el caso del colateral mayor de 65 años, prueba de la convivencia durante los dos años anteriores.
- El testamento o la declaración de herederos, para saber qué parte recibe cada uno.
Preguntas frecuentes
¿Se puede alquilar la casa durante esos cinco años?
La ley exige mantener la adquisición, es decir, no desprenderse de ella. Alquilarla no es venderla, pero conviene que el profesional lo confirme con vuestro caso.
Mi padre tenía la casa a medias con mi madre. ¿Se aplica a toda?
Solo a la parte que era de tu padre, que es la que se hereda. La mitad de tu madre ya era suya.
¿Qué pasa si uno de los hermanos vende su parte y los otros no?
El incumplimiento es individual. Pierde la reducción quien vende; los demás la conservan si cumplen.
Para seguir
Vuelve al resumen de sucesiones en la Comunidad de Madrid. Si quieres la explicación general, válida para toda España, mira la reducción por vivienda habitual en sucesiones.
Tu Herencia Directa te pone en contacto con un abogado o gestor especializado que estudia la vivienda dentro del conjunto de la herencia. Te explica sus honorarios antes de empezar, sin compromiso.
Si estás pensando en vender o quedarte con la casa, cuéntanos la situación antes de decidir.
Una herencia puede ser compleja. El primer paso puede ser sencillo.
No necesitas conocer el nombre del trámite. Empieza contándonos qué ha pasado.
Enviar una consulta no supone la aceptación del encargo ni el inicio de una relación abogado-cliente.
- Explicar brevemente qué ha ocurrido
- Indicar las fechas que recuerdes
- Decir en qué provincia vivía el fallecido