Plusvalía de una herencia en Donostia: tres bonificaciones según el inmueble
Cuando en una herencia hay un piso, un local o un garaje en Donostia, el Ayuntamiento cobra la plusvalía municipal. Es un impuesto distinto del de sucesiones y lo pagan los herederos que reciben el inmueble.
Grava lo que ha subido el valor del suelo mientras el fallecido fue su dueño. Cada heredero responde por la parte que le llega.
Datos revisados en octubre de 2026. Las ordenanzas fiscales se revisan cada año. El profesional que lleve tu caso comprueba el texto aplicable a la fecha del fallecimiento.
La ordenanza donostiarra y su última reforma
En Gipuzkoa este impuesto se rige por la Norma Foral 16/1989 y por la ordenanza de cada ayuntamiento. La de Donostia se modificó en el Pleno de 25 de septiembre de 2025 y su anexo rige desde el 1 de enero de 2026.
El impuesto nace, en general, el día del fallecimiento. Si hay poder testatorio, nace cuando se usa el poder de forma irrevocable o este se extingue. Si la ordenanza cambia, en principio se aplica la versión vigente en esa fecha.
En julio de 2026 el Pleno aprobó de forma inicial cambios en esta ordenanza con efectos para 2027. En principio no afectan a fallecimientos de 2026.
Seis meses, con prórroga hasta un año
Tienes seis meses desde el fallecimiento para presentar la declaración. Si lo pides, el plazo puede alargarse hasta un año.
Conviene pedir la prórroga pronto, sobre todo si todavía no se sabe quién hereda cada inmueble. Más detalles en el plazo de la plusvalía en una herencia.
Declaración y liquidación del Ayuntamiento
En Donostia no se calcula el impuesto por cuenta propia. Los herederos presentan una declaración en el modelo oficial, junto con el documento de la herencia.
Con esos datos, el Ayuntamiento practica la liquidación y la notifica para pagar. Si faltan papeles, puede requerirlos, y si nadie declara, puede liquidar de oficio.
Tu Herencia Directa no tiene oficina en Donostia ni atiende en ventanilla municipal. El gestor o abogado colaborador puede presentar la declaración por ti y revisar la liquidación cuando llegue.
Tipos según los años de tenencia
El tipo baja cuanto más tiempo tuvo el inmueble el fallecido:
- 17,8092 % hasta 5 años.
- 16,1364 % hasta 10 años.
- 14,4636 % hasta 15 años.
- 13,3518 % hasta 20 años.
La base se calcula con el valor catastral del suelo y unos coeficientes por años. El máximo de esos coeficientes lo fija la norma foral de Gipuzkoa, que lo actualiza por norma foral. Si la tabla municipal lo supera, se aplica el máximo foral. Por eso no publicamos cifras: el profesional comprueba el coeficiente de la fecha del fallecimiento.
Si la ganancia real fue menor que la del cálculo objetivo, se puede pedir que se tome la real. Lo explicamos en cómo se calcula la plusvalía de una herencia.
Las tres bonificaciones de Donostia
La ordenanza las reserva a «los descendientes directos y adoptados», a «los ascendientes y adoptantes» y a los cónyuges. También a las parejas de hecho «constituidas con arreglo a la Ley 2/2003 de 7 de mayo».
- 95 % de la cuota, para el heredero que acredite que el inmueble con sus anejos «es su vivienda habitual». Se aplica a cada heredero por separado.
- 50 % cuando lo heredado son viviendas con sus anejos, aunque no sean la vivienda habitual del heredero.
- 10 % cuando no encaja ninguna de las dos anteriores.
La bonificación es «de carácter rogado». Hay que pedirla «antes de que finalice el plazo de pago voluntario». Si se pide más tarde, puede no aplicarse.
Si tu parentesco no aparece literalmente en esa lista, el profesional revisa el caso. Tienes contexto general en bonificación de la plusvalía en herencias.
Si el piso no ganó valor
Cuando el suelo no subió de valor entre la compra y el fallecimiento, no hay impuesto. Hay que declararlo igualmente y aportar los títulos de adquisición y de herencia.
Lo vemos con más calma en plusvalía de una casa que ha perdido valor.
El usufructo del viudo
Con la ley civil vasca, el viudo o la pareja suele tener el usufructo de una parte de la herencia. Ese usufructo también tributa en la plusvalía y puede acogerse a la bonificación.
Si había poder testatorio con usufructo vitalicio, la ordenanza prevé una única liquidación de ese usufructo. Te lo contamos en plusvalía y usufructo del viudo.
Sucesiones y plusvalía, mejor juntas
El impuesto de sucesiones se presenta ante la Hacienda Foral de Gipuzkoa en un año desde el fallecimiento. Para descendientes, ascendientes, cónyuge y pareja de hecho hay una reducción de 400.000 euros y el resto tributa al 1,5 %.
Los valores de una declaración y de la otra deben cuadrar. Lo resumimos en impuesto de sucesiones en Gipuzkoa. Para el resto de trámites, mira herencias en Gipuzkoa o la guía general de la plusvalía municipal por herencia.
Preguntas frecuentes
¿Heredar el piso de mis padres en Amara tiene el 95 %?
Solo si ese piso es tu vivienda habitual y lo acreditas. Si no vives en él, la ordenanza prevé el 50 % por tratarse de una vivienda.
¿Qué pasa si se me olvida pedir la bonificación?
Es rogada: hay que solicitarla antes de que acabe el plazo de pago voluntario. El profesional revisa si aún estás a tiempo.
¿Puede el Ayuntamiento revisar lo que declaramos?
Sí. Puede pedir documentos y comprobar los datos. Si no estás de acuerdo con la liquidación, mira cómo recurrir la liquidación de la plusvalía.
Si te ha llegado una herencia con inmuebles en Donostia, cuéntanos tu caso. Te ponemos en contacto con un profesional que revise la plusvalía y el resto de la herencia.
Una herencia puede ser compleja. El primer paso puede ser sencillo.
No necesitas conocer el nombre del trámite. Empieza contándonos qué ha pasado.
Enviar una consulta no supone la aceptación del encargo ni el inicio de una relación abogado-cliente.
- Explicar brevemente qué ha ocurrido
- Indicar las fechas que recuerdes
- Decir en qué provincia vivía el fallecido