¿Se puede vender una casa heredada antes de terminar la herencia?
La respuesta corta es que no del todo, pero casi. Para vender, la casa tiene que pasar antes a nombre de los herederos. Eso exige aceptar la herencia ante notario. Lo bueno es que la aceptación y la venta se pueden firmar el mismo día, una detrás de otra, en la misma notaría.
Es una duda muy habitual. Muchas familias tienen ya un comprador interesado, o necesitan el dinero, y la herencia todavía está a medias. Te contamos qué se puede adelantar y qué no.
Por qué no se puede vender directamente
Mientras nadie acepta la herencia, la vivienda sigue figurando a nombre de la persona que ha fallecido. Nadie puede vender algo que todavía no consta como suyo. El notario lo comprueba antes de autorizar cualquier compraventa.
Por eso el orden es siempre el mismo. Primero se aclara quiénes son los herederos. Después aceptan y se reparten la casa. Y solo entonces la venden.
Qué tiene que estar hecho antes de firmar
Antes de sentarse con el comprador, conviene tener resueltas estas piezas:
- Saber quiénes heredan, por el testamento o por la declaración de herederos si no lo había.
- Haber reunido los certificados básicos: defunción, últimas voluntades y seguros.
- Haber preparado la escritura de aceptación y adjudicación, que es el documento donde los herederos dicen que aceptan y cómo se reparten los bienes.
- Tener presentado el impuesto de sucesiones, o al menos calculado y listo para presentar.
- Contar con el acuerdo y la firma de todos los herederos.
El impuesto de sucesiones tiene un plazo de seis meses desde el fallecimiento, con posibilidad de pedir prórroga dentro de los cinco primeros. Sin haberlo presentado, la herencia no se inscribe en el Registro de la Propiedad, y la venta tampoco. Las reglas del impuesto cambian según la comunidad autónoma.
Firmar la herencia y la venta el mismo día
Es la fórmula que más se usa cuando hay prisa. El notario prepara dos escrituras. En la primera, los herederos aceptan la herencia y se adjudican la vivienda. En la segunda, esos mismos herederos la venden al comprador.
Para que salga bien, todo tiene que estar coordinado con antelación. El comprador, su banco si pide hipoteca, la notaría y todos los herederos deben poder acudir ese día o mandar un apoderado.
¿Y si solo quiero vender mi parte?
Cada heredero puede vender sus derechos sobre la herencia sin esperar al reparto. A esto se le llama cesión de derechos hereditarios. Quien compra ocupa tu lugar en la herencia, con lo bueno y con lo malo.
En la práctica tiene pocos compradores, porque se adquiere una parte de algo todavía sin repartir. Además, los demás herederos tienen preferencia para quedarse esa parte si se vende a alguien de fuera. Es una salida para casos concretos, y conviene que el abogado la estudie antes.
¿Se puede firmar un contrato de arras antes?
Se puede, pero con cuidado. Las arras son la señal que entrega el comprador para reservar la casa. Si después la herencia se retrasa o un heredero no firma, quien la ha cobrado puede tener que devolverla duplicada. Depende del tipo de arras que se pacte.
Lo prudente es no firmar arras hasta que todos los herederos estén de acuerdo y la herencia tenga fecha. Y fijar en el contrato un plazo realista para la escritura.
Qué hacer ahora
- Habla con el resto de herederos y confirmad que todos queréis vender.
- Reúne lo que tengas: certificado de defunción, testamento si lo hay y la última escritura de la casa.
- No firmes arras ni compromisos de fecha sin consultarlo antes.
- Pide que un profesional calcule los impuestos de la herencia y de la venta, para saber con qué cantidad contáis de verdad.
En Vender una vivienda heredada tienes el proceso completo, de la herencia a la firma con el comprador.
Preguntas frecuentes
¿Puede un heredero vender la casa si los otros no firman?
No. Mientras la vivienda sea de varios, para venderla entera hace falta la firma de todos. Si alguno no quiere, existen otras vías que el abogado te puede explicar.
¿Puedo poner la casa a la venta mientras se tramita la herencia?
Sí, se puede anunciar y buscar comprador. Lo que no se puede es escriturar la venta hasta que la herencia esté aceptada y la casa adjudicada.
¿Tengo que inscribir la herencia en el Registro antes de vender?
No siempre es imprescindible hacerlo antes. Muchas veces la herencia y la venta se presentan juntas en el Registro, una detrás de otra. El notario y el abogado te dicen qué conviene en tu caso.
Si ya tienes comprador o lo estás buscando, cuéntanos en qué punto está la herencia. Te ayudamos a situar el primer paso y a encontrar un abogado especialista en tu provincia.
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Una herencia puede ser compleja. El primer paso puede ser sencillo.
No necesitas conocer el nombre del trámite. Empieza contándonos qué ha pasado.
Enviar una consulta no supone la aceptación del encargo ni el inicio de una relación abogado-cliente.
- Explicar brevemente qué ha ocurrido
- Indicar las fechas que recuerdes
- Decir en qué provincia vivía el fallecido