¿Se puede vender una casa heredada si un heredero es menor?
Sí se puede vender, pero el menor no firma por sí mismo. Lo representan sus padres o su tutor, y en la mayoría de los casos hace falta además permiso del juez para vender su parte. Ese permiso se pide antes de firmar con el comprador, así que conviene empezar pronto.
Pasa más de lo que parece. Fallece un padre joven y sus hijos pequeños heredan junto a la madre. O fallece un abuelo y uno de los nietos hereda en lugar de su padre. Te explicamos cómo se hace en estos casos.
Por qué no basta con la firma de los padres
La ley protege el patrimonio de los menores con especial cuidado. Los padres administran los bienes de sus hijos, pero no pueden venderlos libremente. Para vender una vivienda o una parte de ella necesitan, por regla general, una autorización judicial.
En el derecho común hay una excepción: si el menor ya tiene dieciséis años y da su conformidad ante notario, puede no hacer falta el juez. Es un supuesto concreto y conviene confirmarlo con el abogado antes de contar con él.
Si el heredero es una persona adulta con una discapacidad que tiene nombrado un curador con facultades de representación, la idea es parecida. Para vender sus bienes inmuebles suele hacer falta también la aprobación del juez.
Las comunidades con derecho civil propio tienen reglas distintas. En Aragón, por ejemplo, interviene a veces la Junta de Parientes. Cataluña, Navarra, País Vasco, Galicia y Baleares también tienen sus particularidades.
Cuando el padre o la madre también hereda
Aquí está el punto que más sorprende. Si fallece uno de los padres, el que queda suele heredar algo junto a sus hijos. En el reparto, los intereses de la madre y los del niño pueden chocar: lo que se lleva uno, no se lo lleva el otro.
Por eso, normalmente la madre no puede representar a su hijo en ese reparto. Si el reparto da a cada uno justo su parte en común, a veces no hace falta; lo valora el notario. Hay que nombrar un defensor judicial, que es una persona que defiende solo los intereses del menor en esa operación. Puede ser un familiar de confianza sin intereses en la herencia.
El nombramiento se pide en el juzgado o, en algunos casos, ante el letrado de la administración de justicia. Según cómo se haga el reparto, después puede necesitar una aprobación.
Cómo se pide la autorización para vender
- Se hace primero la herencia, con el reparto y, si hace falta, con el defensor judicial.
- Se prepara la venta: precio, comprador si ya lo hay y una tasación que justifique el valor.
- Se presenta la solicitud en el juzgado. Hay que explicar por qué la venta es necesaria o útil para el menor.
- El juez estudia el caso. Suele oír al fiscal y, si el menor tiene suficiente madurez, también a él.
- Si autoriza, fija condiciones. Por ejemplo, un precio mínimo o que el dinero del menor quede en una cuenta a su nombre.
- Se firma la venta ante notario con la resolución del juez a mano.
Hay razones que se suelen aceptar. Por ejemplo, que la casa genere gastos que nadie puede pagar o que se esté deteriorando. También que el dinero se vaya a invertir en algo mejor para el menor.
Qué pasa con el dinero del menor
El dinero que corresponde al menor es suyo, no de sus padres. Lo administran ellos, pero tienen que destinarlo a su interés. Lo habitual es que el juez pida que se ingrese en una cuenta a nombre del menor o que se invierta de forma prudente.
Si los padres quieren usarlo para otra cosa, aunque sea en beneficio del niño, pueden necesitar un nuevo permiso. Conviene guardar justificantes de todo.
El comprador y los plazos
El procedimiento judicial lleva su tiempo, y cada juzgado va a su ritmo. Muchos compradores no quieren esperar sin una garantía por escrito.
Una opción es firmar un contrato de arras que dependa de que el juez autorice la venta. Así nadie pierde dinero si la autorización no llega. Es un contrato delicado y conviene que lo redacte un profesional.
Qué hacer ahora
- Comprueba quiénes son los herederos y si alguno es menor o tiene medidas de apoyo.
- Mira si el padre o la madre del menor hereda también, porque entonces hará falta un defensor judicial.
- No firmes arras sin una cláusula que tenga en cuenta la autorización del juez.
- Pide una tasación de la vivienda para justificar el precio.
- Habla con un abogado antes de poner la casa a la venta.
El camino general lo tienes en Vender una vivienda heredada. Si el problema es que alguien se niega, mira Uno de los hermanos no quiere vender la casa heredada.
Preguntas frecuentes
¿Puede el menor renunciar a su parte para facilitar la venta?
No libremente. Para que los padres renuncien a una herencia en nombre de su hijo también se suele necesitar permiso del juez. Y el juez solo lo da si le conviene al menor.
¿Hace falta el juez si se vende la casa entera y no solo la parte del niño?
Sí, porque vender la casa entera incluye vender la parte que es del menor. Lo que necesita la autorización es su parte.
¿Qué pasa si el menor cumple los dieciocho antes de vender?
Si ya es mayor de edad al firmar, decide y firma por sí mismo. No hace falta autorización judicial, salvo que tenga medidas de apoyo que lo exijan.
Si en tu familia hay un heredero menor y queréis vender, cuéntanos cómo está la herencia. Te ayudamos a encontrar un abogado especialista que lleve la parte judicial y la venta en el orden correcto.
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Una herencia puede ser compleja. El primer paso puede ser sencillo.
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