Vender un piso heredado con inquilino: qué pasa con el contrato
Sí, un piso heredado se puede vender aunque esté alquilado. El contrato no termina porque el dueño haya fallecido: los herederos ocupan su lugar como caseros. Al vender, el comprador normalmente tiene que respetar el alquiler, y el inquilino puede tener derecho a comprar antes que nadie.
Muchas familias heredan un piso con alguien viviendo dentro y no saben ni a quién cobrar. Vamos por partes.
Qué pasa con el alquiler cuando fallece el propietario
El contrato sigue igual. Los herederos pasan a ser los arrendadores, con los mismos derechos y obligaciones que tenía el fallecido. El inquilino sigue pagando y tiene derecho a seguir viviendo allí.
Mientras no se haga la herencia, las rentas pertenecen a la herencia en conjunto. Lo prudente es que se ingresen en una cuenta controlada por todos los herederos, no en la de uno solo. Cobrar las rentas y quedárselas puede considerarse aceptar la herencia sin decirlo.
Conviene avisar al inquilino del fallecimiento por escrito. Indícale quién es ahora su interlocutor y dónde debe pagar. Así se evitan impagos por despiste.
Esas rentas, además, hay que declararlas en la renta de los herederos. Cada uno, según su parte.
¿Tiene que irse el inquilino si vendéis?
En la mayoría de los casos, no. El comprador ocupa el lugar de los herederos y tiene que respetar el contrato. El alcance depende de la fecha del contrato, de su duración y de si está inscrito en el Registro de la Propiedad.
Hay contratos que permiten recuperar la vivienda si el dueño la necesita para vivir en ella. Esa cláusula tiene requisitos concretos y no sirve para vender sin más. El abogado la revisa con el contrato delante.
El derecho del inquilino a comprar primero
Al vender una vivienda alquilada, el inquilino suele tener un derecho de preferencia. Se llama derecho de tanteo y retracto. Significa que puede comprarla por el mismo precio y condiciones que el comprador que hayáis encontrado.
Para respetarlo, hay que comunicarle de forma fehaciente, por ejemplo por burofax o ante notario, la venta que se va a hacer: precio, forma de pago y demás condiciones. Él tiene un plazo para contestar.
Si no se le avisa, puede reclamar después y quedarse la vivienda pagando al comprador lo que este pagó. Es un riesgo serio para todos.
Antes era habitual que el contrato incluyera la renuncia del inquilino a este derecho. La norma estatal más reciente ya no permite pactarla. Si vuestro contrato la tiene, el abogado revisa si sigue valiendo.
Precio y tipo de comprador
Un piso alquilado suele interesar sobre todo a inversores que buscan rentas. Quien busca vivienda para vivir prefiere un piso vacío. Por eso el precio puede ser más bajo que el de un piso libre.
A veces la mejor salida es ofrecérselo al propio inquilino. Ya conoce la casa y puede tener interés. Otra opción es negociar con él una salida pactada antes de vender, siempre de forma voluntaria y por escrito.
La fianza y los papeles del alquiler
El inquilino entregó una fianza al firmar. En muchas comunidades autónomas esa fianza está depositada en un organismo público. Al vender, hay que ver quién la devuelve cuando termine el contrato y dejarlo claro en la escritura.
También conviene entregar al comprador una copia del contrato, los últimos recibos y cualquier anexo firmado. Si hay rentas impagadas, hay que decidir si se reclaman antes o se descuentan del precio.
Qué hacer ahora
- Localiza el contrato de alquiler y comprueba su fecha y su duración.
- Mira qué dice el contrato sobre el derecho de tanteo y retracto.
- Comunica al inquilino el fallecimiento y la nueva forma de pago.
- Ingresad las rentas en una cuenta que controlen todos los herederos.
- Antes de firmar con un comprador, consulta cómo notificar la venta al inquilino.
Lo demás de la venta lo tienes en Vender una vivienda heredada. Si en vez de vender queréis seguir alquilando y no hay acuerdo, mira Alquilar una casa heredada sin acuerdo entre herederos.
Preguntas frecuentes
¿Puede el inquilino dejar de pagar porque el dueño ha fallecido?
No. Su obligación de pagar sigue igual. Lo que sí puede pasar es que no sepa a quién pagar, por eso conviene avisarle cuanto antes.
¿Podemos subir la renta al heredar el piso?
Solo en los términos que permita el contrato y la ley de alquileres. Heredar el piso no cambia por sí mismo las condiciones pactadas.
¿Qué pasa si el inquilino no quiere enseñar el piso a compradores?
Depende de lo que diga el contrato. Si no dice nada, hay que pactarlo con él. Un trato cordial suele facilitar mucho las visitas.
Si habéis heredado un piso alquilado y queréis venderlo, cuéntanos cómo es el contrato. Te ayudamos a encontrar un abogado especialista que revise el alquiler y la herencia antes de firmar nada.
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Una herencia puede ser compleja. El primer paso puede ser sencillo.
No necesitas conocer el nombre del trámite. Empieza contándonos qué ha pasado.
Enviar una consulta no supone la aceptación del encargo ni el inicio de una relación abogado-cliente.
- Explicar brevemente qué ha ocurrido
- Indicar las fechas que recuerdes
- Decir en qué provincia vivía el fallecido