¿Hay que pagar plusvalía si la casa ha perdido valor?
Si el inmueble vale menos ahora que cuando lo compró el fallecido, no hay que pagar plusvalía municipal. El impuesto grava la ganancia del suelo, y si no la hay, no existe nada que gravar.
Pero no basta con decirlo. Hay que demostrar ante el ayuntamiento que no ha habido ganancia, con documentos.
Además, aunque haya habido algo de ganancia, la ley permite elegir el cálculo que resulte más favorable. Eso también puede rebajar lo que se paga.
Por qué ahora se puede alegar la pérdida
Durante años, la plusvalía se calculaba con una fórmula fija. Se pagaba aunque la vivienda hubiera bajado de precio.
Los tribunales corrigieron esa situación y la ley cambió. Hoy, si no hay incremento de valor, no se paga.
También se puede elegir entre dos formas de calcularla: la fórmula del ayuntamiento, basada en el valor catastral, o la ganancia real. Se aplica la que salga más baja.
Cómo se compara en una herencia
Se comparan dos valores:
- El valor de adquisición: lo que costó el inmueble cuando lo compró o lo recibió el fallecido. Aparece en su escritura.
- El valor de transmisión: el que se da al inmueble en la herencia. Normalmente es el que se declara en el impuesto de sucesiones.
Si el segundo es menor que el primero, no ha habido ganancia. Se puede pedir que no se aplique el impuesto.
Ojo con un detalle: lo que cuenta es el valor del suelo, no el de toda la vivienda. El profesional aplica la proporción correcta.
Un punto delicado: el valor que declaras en sucesiones
El valor que pongas en el impuesto de sucesiones también se usa para la plusvalía. Los dos impuestos están conectados.
Si declaras un valor bajo para pagar menos plusvalía, puedes tener problemas con Hacienda en sucesiones. Para los inmuebles, Hacienda suele tomar como punto de partida el valor de referencia del Catastro.
Y ese mismo valor será el que cuente el día que vendas la casa. Un valor muy bajo hoy puede encarecer los impuestos de mañana.
Por eso conviene mirar los dos impuestos a la vez, y no por separado. Puedes ver cómo funciona en valor de referencia catastral en una herencia.
Qué documentos se necesitan
- Escritura de compra o de herencia por la que el fallecido adquirió el inmueble.
- Documento de la herencia actual o, al menos, la autoliquidación de sucesiones con el valor declarado.
- Recibo del IBI, donde aparece el valor catastral del suelo y de la construcción.
- Certificado de defunción y documento que acredite quiénes son los herederos.
Si la escritura antigua no aparece, se puede pedir una copia a la notaría donde se firmó o consultar el Registro de la Propiedad.
Qué pasa si no se presenta nada
Aunque no haya ganancia, la ley pide declarar la transmisión al ayuntamiento y aportar las escrituras que lo prueban, dentro del plazo de seis meses.
Si no se presenta, el ayuntamiento puede calcular el impuesto con su fórmula y reclamarlo. Después habría que recurrir para demostrar la pérdida.
Es más sencillo alegarlo desde el principio, con los documentos en la mano.
Qué hacer ahora
- Localiza la escritura de cuando el fallecido compró la vivienda.
- Busca el último recibo del IBI.
- Comprueba qué valor se va a declarar en el impuesto de sucesiones.
- Pide a un profesional que compare los valores y elija el cálculo más favorable.
- Presenta la declaración en el ayuntamiento antes de que acaben los seis meses.
Preguntas frecuentes
¿Si la casa vale lo mismo, pago plusvalía?
Si no hay ganancia del suelo, no. Si hay una ganancia pequeña, el cálculo real puede dar una cantidad baja.
¿Sirve una tasación actual?
Puede ayudar, pero el ayuntamiento compara sobre todo los valores de las escrituras. El profesional valora qué prueba conviene aportar.
¿Y si el ayuntamiento ya me ha enviado la liquidación?
Se puede recurrir dentro del plazo que indique la propia notificación. Conviene actuar rápido.
Para entender el impuesto desde el principio, vuelve a la página de la plusvalía municipal por herencia.
Si crees que la vivienda de tu familiar ha perdido valor, cuéntanos cuándo se compró y dónde está. Buscamos un profesional que lo revise antes de presentar.
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