Qué impuestos se pagan al vender una casa heredada
Al vender una casa heredada, los herederos que venden suelen tener que pagar dos impuestos: la declaración de la renta, por la posible ganancia, y la plusvalía municipal del ayuntamiento. Además, conviene revisar si la venta afecta a alguna rebaja que se aplicó en el impuesto de sucesiones. Cuánto toca pagar depende de cada caso y de cada comunidad.
No vamos a darte cifras, porque cambian con los valores, las fechas y el lugar. Sí te explicamos qué impuesto es cada uno y de qué depende, para que llegues a la consulta con las ideas claras.
Antes de vender: los impuestos de la propia herencia
Vender no sustituye a la herencia. Antes de la venta hay que haber hecho, o hacer a la vez, dos liquidaciones propias de la herencia:
- El impuesto de sucesiones, que pagan los herederos por lo que reciben. Su plazo general es de seis meses desde el fallecimiento.
- La plusvalía municipal por herencia, que cobra el ayuntamiento por el paso de la casa del fallecido a los herederos.
Puedes ver cómo funciona esta segunda en Plusvalía municipal por herencia. Después, con la venta, llegan los impuestos del vendedor.
La declaración de la renta: la ganancia por la venta
Hacienda mira la diferencia entre lo que vale la casa cuando la vendes y lo que valía cuando la heredaste. Si vendes por más, hay una ganancia, y esa ganancia se declara en la renta del año en que vendes, que se presenta al año siguiente. Cada heredero declara su parte.
El valor de partida es el que se declaró en el impuesto de sucesiones. A ese valor se le suman los gastos de la herencia y de la venta que la ley admite, como notaría o registro. Por eso es tan importante qué valor se puso al heredar.
Un valor demasiado bajo en la herencia puede parecer un ahorro. Pero luego hace que la ganancia al vender sea mayor. Y si la casa se vende poco después por un precio parecido al heredado, la ganancia suele ser pequeña o no existir.
Si la venta se hace por menos de lo heredado, hay una pérdida. En algunos casos se puede compensar con otras ganancias. El asesor lo revisa al hacer la renta.
La plusvalía municipal de la venta
Es un impuesto distinto de la plusvalía de la herencia, aunque se llame igual. Grava el aumento de valor del suelo desde que heredaste hasta que vendes. Lo paga quien vende. El contrato puede pactar que lo asuma el comprador, pero ante el ayuntamiento el obligado sigue siendo el vendedor. Si el vendedor no reside en España, lo ingresa el comprador en su lugar.
El plazo para declararla tras la venta es corto: treinta días hábiles. Cada ayuntamiento tiene su ordenanza y su forma de gestionarla. Si la casa se vende con pérdidas, se puede pedir que no se cobre, demostrándolo con las escrituras.
Rebajas de sucesiones que se pueden perder
Muchas comunidades aplican rebajas en el impuesto de sucesiones cuando se hereda la vivienda habitual del fallecido. A menudo exigen a cambio mantener esa vivienda un tiempo mínimo. Si se vende antes, puede haber que pagar la parte rebajada.
El tiempo y las condiciones cambian según la comunidad. Antes de poner fecha a la venta, pide que te confirmen si tu herencia tuvo alguna de estas rebajas.
¿Y el impuesto del comprador?
Los impuestos de la compra los paga quien compra, no los herederos. Lo que sí suele repartirse entre las partes es el recibo del impuesto sobre bienes inmuebles del año. Se acuerda en el contrato.
Qué hacer ahora
- Busca la autoliquidación del impuesto de sucesiones y anota el valor que se declaró para la casa.
- Guarda las facturas de notaría, registro, gestoría y reformas importantes.
- Antes de aceptar una oferta, pide un cálculo aproximado de lo que pagará cada heredero.
- Revisa con el abogado si hay alguna rebaja de sucesiones que obligue a esperar.
Si quieres ver el proceso completo, de la herencia a la firma, lo tienes en Vender una vivienda heredada.
Preguntas frecuentes
¿Tributa la venta si la casa era mi vivienda habitual?
Si la casa heredada pasa a ser tu vivienda habitual y la vendes más adelante, hay beneficios fiscales posibles. Dependen de tu edad, del tiempo vivido y de si reinviertes. Se estudian con tu caso.
¿Cada heredero paga lo suyo?
Sí. En la renta, cada heredero declara la ganancia que le corresponde según su parte. La plusvalía municipal también se reparte entre los vendedores.
¿Qué pasa si no se pagó el impuesto de sucesiones?
Conviene regularizarlo antes de vender. Sin haberlo presentado, el Registro no inscribe la herencia, y eso suele frenar la venta. El abogado te explica cómo ponerlo al día y si hay recargos.
Cada venta tiene sus números. Cuéntanos en qué comunidad está la casa y cuándo falleció tu familiar, y te ayudamos a encontrar quien lo calcule con tus datos.
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Una herencia puede ser compleja. El primer paso puede ser sencillo.
No necesitas conocer el nombre del trámite. Empieza contándonos qué ha pasado.
Enviar una consulta no supone la aceptación del encargo ni el inicio de una relación abogado-cliente.
- Explicar brevemente qué ha ocurrido
- Indicar las fechas que recuerdes
- Decir en qué provincia vivía el fallecido