Cómo vender una casa que sigue a nombre de los abuelos
Para vender una casa que sigue a nombre de los abuelos, primero hay que poner al día todas las herencias que quedaron sin hacer. Una por cada fallecimiento, en orden. Cuando la casa conste a nombre de quienes viven hoy, ya se puede vender con normalidad.
Es mucho más frecuente de lo que parece. Durante años nadie tuvo prisa, la casa se usaba en familia y los papeles se quedaron como estaban. El problema aparece al querer venderla.
Por qué hay que hacer cada herencia
Imagina que falleció el abuelo, luego la abuela y después uno de sus hijos. Cada fallecimiento abrió una herencia distinta. Cada una tiene sus herederos, su testamento o su declaración de herederos, y sus impuestos.
El notario no puede saltarse ningún escalón. Necesita ver cómo pasó la casa de una persona a otra hasta llegar a los que hoy quieren vender. A esto se le llama a veces tracto: la cadena de dueños tiene que estar completa.
Qué hay que reunir por cada fallecido
Por cada persona de la cadena suele hacer falta:
- Su certificado de defunción.
- Su certificado de últimas voluntades, para saber si hizo testamento y ante qué notario.
- Copia de su testamento o, si no lo hizo, la declaración de herederos.
- La documentación de lo que dejó, empezando por la escritura de la casa.
Con familias grandes, algunos herederos pueden vivir lejos, haber fallecido también o no tener relación con el resto. Localizarlos y conseguir su firma suele ser lo que más tiempo lleva.
Los impuestos de herencias antiguas
Cada herencia pendiente tiene su impuesto de sucesiones y su plusvalía municipal. Cuando han pasado muchos años, es posible que Hacienda o el ayuntamiento ya no puedan reclamarlos. A eso se le llama prescripción.
No siempre es así. La prescripción tiene reglas propias y hay situaciones que la interrumpen. Por eso no conviene dar por hecho que no se debe nada. El abogado revisa cada herencia y te dice qué hay que presentar y qué no.
Recuerda que las reglas cambian según la comunidad autónoma. En Cataluña, Aragón, Navarra, País Vasco, Galicia y Baleares además rige su propio derecho civil para saber quién hereda.
Se pueden firmar varias herencias juntas
No hace falta una cita en notaría por cada fallecido. Muchas veces se preparan varias herencias en una misma escritura o en escrituras seguidas el mismo día. Incluso se puede firmar a continuación la venta al comprador.
Para eso, todo el trabajo previo tiene que estar hecho: la cadena de herederos clara, los documentos completos y los impuestos resueltos.
Si alguno de los herederos no aparece
En herencias antiguas es habitual que falte alguien: un primo que emigró, un tío con el que no hay trato. Hay formas de buscarlo y, si no aparece, la ley prevé soluciones para que la herencia no se quede bloqueada. Llevan su tiempo y conviene que las dirija un abogado.
Qué hacer ahora
- Dibuja un árbol sencillo con quién falleció, cuándo y qué hijos tenía.
- Pide una nota simple de la casa en el Registro para ver a nombre de quién figura.
- Reúne los papeles que tenga cada rama de la familia.
- Busca a un profesional antes de buscar comprador, para saber cuánto trabajo hay por delante.
En Vender una vivienda heredada tienes el resto del proceso, hasta la firma con el comprador.
Preguntas frecuentes
Si llevo años pagando los recibos de la casa del abuelo, ¿puedo venderla?
No basta con pagar los recibos. Para vender, la casa tiene que constar a nombre de los herederos actuales. Pagar el impuesto de bienes inmuebles no da la propiedad.
¿Hay que pagar multas por no haber hecho la herencia?
Puede haber recargos si los impuestos no han prescrito. Si han prescrito, normalmente no. Lo revisa el profesional con las fechas de cada fallecimiento.
¿Tienen que firmar todos los primos?
Si heredaron una parte, sí. Por eso es importante saber bien quiénes forman parte de cada herencia antes de empezar.
Si en tu familia hay una casa con papeles de hace décadas, cuéntanos qué sabes. Te ayudamos a ordenar las herencias pendientes y a encontrar un abogado especialista cerca de ti.
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Una herencia puede ser compleja. El primer paso puede ser sencillo.
No necesitas conocer el nombre del trámite. Empieza contándonos qué ha pasado.
Enviar una consulta no supone la aceptación del encargo ni el inicio de una relación abogado-cliente.
- Explicar brevemente qué ha ocurrido
- Indicar las fechas que recuerdes
- Decir en qué provincia vivía el fallecido