Vender una casa heredada si tu madre o tu padre tiene el usufructo
Sí se puede vender, pero tienen que firmar todos: los hijos, que tienen la nuda propiedad, y la madre o el padre que tiene el usufructo. Con las dos firmas, el comprador se lleva la casa entera. El dinero de la venta se reparte entonces entre unos y otros según lo que vale cada derecho.
Es una situación muy común cuando fallece uno de los padres. A veces la casa se queda grande o el viudo quiere mudarse cerca de los hijos. Te explicamos cómo se hace.
Qué es el usufructo y qué es la nuda propiedad
Cuando fallece uno de los padres, es frecuente que el que queda reciba el usufructo. Es el derecho a vivir en la casa o a cobrar su alquiler mientras viva. Los hijos se quedan con la nuda propiedad, que es ser dueños sin poder usar la casa por ahora.
Cuando fallece el que tiene el usufructo, ese derecho se apaga solo. Los hijos pasan a tener la propiedad completa sin tener que heredar otra vez la casa. Aun así, suele haber que presentar el impuesto de sucesiones por esa parte, con las reglas de la primera herencia.
Este reparto puede venir del testamento. Si no lo había, la ley da al viudo el usufructo de una parte de la herencia, no de toda. En las comunidades con derecho civil propio, como Cataluña, Aragón, Navarra, País Vasco, Galicia y Baleares, las reglas del viudo son distintas. El abogado lo confirma con tu caso.
Cómo se vende la casa entera
- Primero se hace la herencia: aceptación y reparto, dejando claro quién tiene el usufructo y quién la nuda propiedad.
- Se liquidan los impuestos de esa herencia.
- Todos se ponen de acuerdo en el precio y en cómo repartir el dinero.
- Todos firman la venta ante notario: el viudo o la viuda y cada uno de los hijos.
Cómo se reparte el dinero de la venta
Hay dos formas habituales. La primera es repartir el precio según el valor de cada derecho. El usufructo vale más cuanto más joven es quien lo tiene, porque se espera que dure más. La nuda propiedad vale lo que queda.
La segunda es que el usufructo pase al dinero. Es decir, el viudo cobra los intereses o rentas de ese dinero mientras viva, y el capital se guarda para los hijos. Hace falta que todos estén de acuerdo y que quede bien escrito.
También pueden pactar otro reparto. Pero si alguien recibe más de lo que le toca, Hacienda puede verlo como una donación. Antes de firmar, conviene que lo revise un profesional.
Impuestos al vender con usufructo
Cada parte declara en su renta la ganancia que le corresponde. Para el viudo o la viuda puede haber una ventaja fiscal si la casa era su vivienda habitual y tiene cierta edad. Para los hijos, normalmente no, si no vivían allí.
También la plusvalía municipal se reparte entre quienes venden. Los detalles dependen del ayuntamiento y de cada caso. En Qué impuestos se pagan al vender una casa heredada te lo contamos más despacio.
¿Y si el viudo no quiere vender?
Nadie puede obligarle a dejar la casa mientras tenga el usufructo. Los hijos solo podrían vender su nuda propiedad, que tiene pocos compradores y un precio bajo. Lo habitual es hablarlo en familia y buscar una solución que le dé tranquilidad.
Si quien tiene el usufructo ya no puede decidir por sí mismo por una enfermedad, hace falta antes una medida de apoyo adecuada. Puede ser un poder preventivo firmado a tiempo o una decisión del juez. No conviene firmar nada en su nombre sin ella.
Qué hacer ahora
- Revisa en la herencia cómo quedó repartido el usufructo y la nuda propiedad.
- Hablad en familia de por qué se quiere vender y qué necesita el viudo o la viuda.
- Pide que se calcule el valor de cada derecho antes de negociar.
- Decidid cómo repartir el dinero y dejadlo por escrito.
El proceso general lo tienes en Vender una vivienda heredada.
Preguntas frecuentes
¿Puede el viudo renunciar al usufructo para facilitar la venta?
Puede, pero esa renuncia suele contar como una donación a los hijos y tiene sus impuestos. Hay que calcularlo antes de decidir.
¿Pueden los hijos vender sin la firma de su madre?
Solo su nuda propiedad. Para vender la casa entera, libre del usufructo, la firma de la madre es imprescindible.
¿Qué pasa con el usufructo cuando fallece el viudo?
Se extingue. Los hijos quedan como dueños plenos. Conviene hacer constar ese cambio en el Registro de la Propiedad y revisar el impuesto de sucesiones pendiente por esa parte.
Si en tu familia hay un usufructo y queréis vender, cuéntanos cómo quedó la herencia. Te ayudamos a encontrar un abogado especialista que os acompañe a todos.
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Una herencia puede ser compleja. El primer paso puede ser sencillo.
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