¿Cómo se reparte el dinero al vender una casa heredada?
El dinero se reparte según la parte de la casa que tiene cada heredero, tal como quedó en la escritura de herencia. Antes se descuentan los gastos de la venta y las deudas de la propia casa. Si algún hermano adelantó gastos durante años, se puede compensar, pero conviene pactarlo por escrito.
Cuando llega el momento de cobrar, salen a la luz cuentas pendientes que nadie había hablado. Te explicamos cómo hacerlo de forma ordenada y sin sorpresas.
La base: la cuota de cada heredero
En la escritura de herencia se dice qué parte de la vivienda corresponde a cada uno. Si sois tres hermanos a partes iguales, cada uno tiene un tercio. Si hay un viudo con usufructo, o un hermano recibió más por testamento, las partes cambian.
Esa cuota es la que manda al repartir el precio. No importa quién encontró comprador ni quién se ocupó de las visitas, salvo que todos acuerden otra cosa.
Si en la familia hay un usufructo, el cálculo tiene su propia lógica. Lo explicamos en Vender una casa heredada si tu madre o tu padre tiene el usufructo.
Qué se descuenta antes de repartir
Del precio que paga el comprador se suelen restar estas partidas:
- La hipoteca pendiente, si la casa la tenía. Se cancela en el mismo acto de la venta.
- Recibos atrasados de comunidad o del impuesto de bienes inmuebles.
- La plusvalía municipal de la venta, que pagan los vendedores.
- La comisión de la inmobiliaria, si la hubo.
- Gastos que corresponden al vendedor: certificados, cancelaciones y algún gasto de notaría.
Lo que queda después es el dinero que se reparte entre los herederos según su cuota.
Cuando un hermano ha pagado más que los demás
Es la situación más frecuente. Uno de los hermanos ha pagado durante años el impuesto de bienes inmuebles, la comunidad o una reparación urgente. Los demás no han puesto nada.
Quien ha adelantado esos gastos puede pedir que se le devuelva lo que pagó por encima de su parte. Lo justo es repartir esos gastos según la cuota de cada uno. Para ello conviene tener justificantes: recibos, transferencias o facturas.
También puede ocurrir lo contrario. Si un hermano ha vivido en la casa o la ha alquilado y se ha quedado las rentas, los demás pueden pedir una compensación. Lo vemos en Un hermano vive en la casa heredada y no paga.
Lo mejor es cerrar estas cuentas antes de firmar la venta y dejarlas en un documento que firméis todos.
Por qué conviene que cada uno cobre su parte directamente
Si el comprador paga todo a un solo hermano y luego este reparte, pueden surgir problemas. Para Hacienda, lo que ese hermano entrega a los demás podría parecer un regalo, es decir, una donación con su propio impuesto.
Además, el dinero pasa por manos de una sola persona, lo que genera desconfianza. Lo habitual es que en la notaría el comprador pague a cada heredero por separado, con transferencias o cheques a nombre de cada uno.
Si se pacta un reparto distinto al de las cuotas, ocurre lo mismo. Quien recibe más de lo que le toca puede estar recibiendo una donación de los demás. Antes de firmar, un profesional debe revisar cómo dejarlo escrito.
Los impuestos de la venta, uno por uno
Cada heredero declara en su renta la ganancia que corresponde a su parte. La ganancia depende del valor que se declaró al heredar y del precio de venta. La plusvalía municipal también se reparte según la cuota.
Por eso es frecuente que dos hermanos cobren lo mismo pero paguen impuestos distintos, según su situación personal. Lo tienes con más calma en Qué impuestos se pagan al vender una casa heredada.
Qué hacer ahora
- Revisa en la escritura de herencia qué parte tiene cada heredero.
- Haz una lista de los gastos que cada uno ha adelantado, con justificantes.
- Pedid a la notaría que el precio se pague a cada heredero por separado.
- Dejad por escrito cualquier compensación entre hermanos antes de la venta.
- Guardad la escritura y los justificantes para la declaración de la renta.
El proceso completo de la venta lo tienes en Vender una vivienda heredada.
Preguntas frecuentes
¿Y si la herencia todavía no estaba repartida cuando vendemos?
Se puede hacer el reparto y la venta el mismo día. En ese caso, la escritura de herencia fija las cuotas y a la vez se vende. El dinero se reparte según lo que diga esa escritura.
¿Un hermano puede quedarse más por haber cuidado de nuestros padres?
Solo si lo decía el testamento o si todos lo aceptan de forma voluntaria. Si se acuerda, conviene revisar cómo afecta a los impuestos.
¿Qué pasa si un hermano recibió dinero en vida de nuestros padres?
Puede afectar al reparto de la herencia, no tanto al de la venta. Depende del testamento y de la ley aplicable. Conviene hablarlo antes de hacer la escritura de herencia.
Si vais a vender y no tenéis claras las cuentas entre hermanos, cuéntanos vuestra situación. Te ayudamos a encontrar un abogado especialista que os ayude a cerrarlas antes de firmar.
Otras dudas que te pueden servir
- ¿Cuánto tiempo hay que esperar para vender una casa heredada?
- Qué hacer si un hermano no quiere vender la casa heredada
- Vender una casa heredada si un heredero no puede ir a la notaría
- Vender una casa que sigue a nombre de los abuelos
- ¿Se puede vender una casa heredada antes de terminar la herencia?
- Vender una casa heredada cuando uno de los herederos es menor de edad
- Vender un piso heredado que está alquilado
Una herencia puede ser compleja. El primer paso puede ser sencillo.
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