Cómo inscribir una herencia en el Registro de la Propiedad
Firmar la herencia en la notaría no es el final del camino cuando hay una casa, un local o un terreno. Falta que el Registro de la Propiedad deje constancia de que ahora el inmueble es vuestro. Es el paso que muchas familias olvidan y que aparece años después, justo cuando quieren vender.
Qué es la inscripción y para qué sirve
El Registro de la Propiedad es una oficina pública que recoge quién es dueño de cada inmueble y qué cargas tiene, como una hipoteca o un embargo.
Inscribir la herencia es pedir que el registro cambie al titular: que deje de figurar la persona fallecida y figuren los herederos que se han quedado el inmueble.
En España la inscripción no es obligatoria, pero en la práctica es casi imprescindible:
- Te protege frente a terceros. Lo que está inscrito se presume cierto.
- Sin ella, vender o hipotecar el inmueble se complica mucho.
- Facilita que los datos coincidan con el Catastro y con Hacienda.
- Evita que, con el tiempo, haya que reconstruir herencias encadenadas de varias generaciones.
Quién la solicita
Cualquiera de los herederos que se adjudica el inmueble puede presentarla. También un gestor, un abogado o la propia notaría, que a menudo envía la escritura al registro por vía electrónica.
El registro competente es el del lugar donde está el inmueble, no el de tu domicilio. Si heredas fincas en varios municipios, puede haber varios registros distintos.
Cómo se hace, paso a paso
- Firmad en notaría la escritura de aceptación y adjudicación de herencia.
- Presentad el impuesto de sucesiones en la comunidad autónoma correspondiente.
- Presentad o comunicad la plusvalía municipal en el ayuntamiento donde está el inmueble.
- Llevad la escritura al Registro de la Propiedad, en persona o por vía telemática.
- El registrador revisa que todo esté en orden. A esa revisión se la llama calificación.
- Si está bien, inscribe la herencia y os devuelve la escritura con la nota de inscripción.
- Si encuentra un defecto, os lo comunica por escrito para que lo corrijáis.
Documentos que piden
- Copia autorizada de la escritura de aceptación y adjudicación de herencia.
- Justificante de haber presentado el impuesto de sucesiones, aunque saliera a cero.
- Justificante de haber presentado o comunicado la plusvalía municipal.
- Documentos complementarios que la escritura no incluya, como el certificado de defunción o el de últimas voluntades, si el registrador los pide.
Plazos y cuestiones a tener en cuenta
No existe un plazo legal para inscribir. Pero el registro no inscribe la escritura si no se acredita antes la presentación del impuesto de sucesiones, que sí tiene su plazo de seis meses.
Conviene presentarla en cuanto tengáis los justificantes. Dejarlo pasar años es una fuente habitual de problemas.
Si el inmueble no estaba inscrito a nombre del fallecido, porque a su vez lo heredó y nunca se registró, habrá que regularizar primero esa herencia anterior. Es un caso más frecuente de lo que parece.
Los honorarios del registro siguen un arancel y dependen del valor del inmueble. El registro informa de ellos al presentar la escritura.
Por qué conviene que lo lleve un profesional
Lo que más retrasa una inscripción son los defectos: una descripción del inmueble que no coincide, una finca sin inscribir o un heredero mal identificado.
Un abogado o gestor especialista revisa la nota simple antes de firmar la escritura, para que salga bien redactada desde el principio. Así se evitan idas y vueltas entre notaría y registro.
Si piensas vender, te interesa nuestra página sobre vender una vivienda heredada. Si todavía no habéis firmado la herencia, empieza por la aceptación de herencia. Y para el resto de bienes, mira el cambio de titularidad de bienes heredados.
Preguntas frecuentes
¿Es obligatorio inscribir una herencia?
No es obligatorio, pero es muy recomendable. Sin inscripción, vender, hipotecar o defenderte frente a terceros se vuelve más difícil.
¿Se puede vender una casa heredada sin inscribirla antes?
Se puede firmar la venta, pero para que el comprador la inscriba a su nombre, antes debe constar la herencia. En la práctica se suele inscribir todo a la vez.
¿Cuánto tarda el registro en inscribir?
El registrador tiene un plazo legal para calificar. Si no hay defectos, el tiempo depende sobre todo de la carga de trabajo de cada registro.
¿Qué es una nota simple?
Es un resumen informativo de lo que consta en el registro sobre un inmueble: titulares y cargas. Sirve para comprobar el estado antes de firmar.
Si tienes una vivienda heredada que sigue a nombre de tu familiar, cuéntanos en qué punto está. Te ayudamos a situar el primer paso y a encontrar un profesional colaborador que lo lleve hasta el registro.
Otros trámites de la herencia
- Trámites de la herencia
- Auxilio por defunción de la Seguridad Social
- Cambio de titular en el Catastro por herencia
- Cambiar de titular la luz, el agua y el gas de un fallecido
- Cancelar el usufructo en el Registro por fallecimiento del usufructuario
- Certificado de defunción
- Certificado de saldos del banco de un fallecido
- Certificado de contratos de seguros de cobertura de fallecimiento
- Certificado de últimas voluntades
- Cita en la notaría para una herencia
- Copia autorizada del testamento
Una herencia puede ser compleja. El primer paso puede ser sencillo.
No necesitas conocer el nombre del trámite. Empieza contándonos qué ha pasado.
Enviar una consulta no supone la aceptación del encargo ni el inicio de una relación abogado-cliente.
- Explicar brevemente qué ha ocurrido
- Indicar las fechas que recuerdes
- Decir en qué provincia vivía el fallecido