Plusvalía municipal por herencia en Gipuzkoa: norma foral y ordenanzas
Si has heredado una vivienda o un local en Gipuzkoa, el ayuntamiento donde está te pedirá la plusvalía municipal. Cuéntanos por WhatsApp 24 h dónde está el inmueble y quién hereda, y te orientamos sobre plazo y bonificación. Si quieres, un profesional colaborador la presenta con el resto de la herencia y te explica sus honorarios antes de empezar.
Una plusvalía con reglas forales
La plusvalía grava la subida de valor del suelo urbano desde que el fallecido lo adquirió hasta su fallecimiento. En Gipuzkoa no se rige por la ley estatal de haciendas locales, sino por la Norma Foral 16/1989 y por la ordenanza de cada ayuntamiento.
Esto tiene dos consecuencias prácticas. Los coeficientes máximos los fija la norma foral y se actualizan por norma foral. Y cada municipio decide su tipo y su bonificación, así que Irun y Eibar pueden tratar igual herencia de forma muy distinta.
Qué hacer, paso a paso, si el inmueble está en Gipuzkoa
- Identifica el ayuntamiento. Manda el municipio donde está el inmueble, no dónde vivía el fallecido.
- Comprueba si hubo ganancia. Si el terreno no ganó valor, no hay impuesto; se declara y se aportan los títulos de adquisición y de transmisión.
- Mira qué vivienda cuenta para la bonificación. En muchas ordenanzas guipuzcoanas cuenta la vivienda habitual del heredero, no la del fallecido. Es la diferencia más llamativa con otras provincias.
- Pide la bonificación en su momento. En Donostia e Irun es rogada y se solicita antes de que acabe el pago voluntario; en Hernani, en el plazo de un año desde el devengo.
- Presenta en la forma que pida el ayuntamiento. Donostia, Eibar, Zarautz y Tolosa trabajan con declaración y liquidación municipal; el anexo de la ordenanza de Hernani habla de autoliquidación; Irun deja elegir.
- Paga y guarda el justificante. Para inscribir la herencia en el Registro de la Propiedad hay que acreditar que se ha presentado la plusvalía.
Documentos habituales
- Escritura o documento de la herencia (aceptación y adjudicación).
- Certificado de defunción y de últimas voluntades.
- Testamento, declaración de herederos o, en su caso, el documento del poder testatorio.
- Título de adquisición del inmueble por el fallecido.
- Certificados de empadronamiento si pides una bonificación por vivienda habitual.
- Modelo oficial del ayuntamiento, en papel o por su sede electrónica.
Tipos y bonificaciones en las ciudades guipuzcoanas
Donostia/San Sebastián. Tipos desde el 17,8092 % hasta 5 años al 13,3518 % hasta 20 años, según el anexo vigente desde el 1 de enero de 2026. La bonificación es para «los descendientes directos y adoptados», los cónyuges o parejas de hecho de la Ley 2/2003 y «los ascendientes y adoptantes». Es «Del 95% de la cuota íntegra» para quien acredite que el bien «es su vivienda habitual». Si no, el 50 % en viviendas y el 10 % en lo demás. Es rogada. Ver plusvalía en Donostia.
Irun. Tipo del 15 % hasta 5 años y del 13 % a partir de 6 años. Bonificación del 50 % para descendientes y adoptados, cónyuges o parejas de hecho de la Ley 2/2003, ascendientes y adoptantes. Solo si el bien heredado fue su vivienda habitual «durante un mínimo de 12 meses durante los últimos 24 meses». Es rogada. Ver plusvalía en Irun.
Errenteria. Tipos del 20,48 %, 16,38 % o 15,36 % según los años. Bonificación del 50 % para descendientes, cónyuges o parejas de hecho y ascendientes, sin exigir vivienda habitual. Ver plusvalía en Errenteria.
Eibar. Tipos del 15,38 % al 12,30 % según los años. Bonificación del 95 % para descendientes y adoptados, cónyuges o parejas de hecho de la Ley 2/2003, ascendientes y adoptantes. Se aplica a quien acredite que el bien «es su vivienda habitual». Ver plusvalía en Eibar.
Zarautz. Tipo del 15 % hasta 17 años, del 13,5 % de 18 a 19 y del 13,4 % con 20 años o más. Bonificación del 50 % para descendientes, cónyuges o parejas de hecho y ascendientes, cuando el bien sea la vivienda habitual «de alguno de estos herederos». Es rogada; el texto tiene alguna errata («adaptados») que aclara el profesional. Ver plusvalía en Zarautz.
Arrasate/Mondragón. Escala por años que va del 7,54 % al 23,11 %. Bonificación del 80 % «a favor de cónyuges, descendientes y adoptados y ascendientes y adoptantes». Se exige que el inmueble fuera su vivienda habitual durante el último año, a la fecha del fallecimiento. Ver plusvalía en Arrasate.
Hernani. Tipos del 20 % al 10 % según los años. Bonificación del 95 % para descendientes y adoptados, cónyuges y parejas de hecho registradas, ascendientes y adoptantes; «Quedan excluidos los herederos de la línea colateral». Se aplica sobre la vivienda habitual del heredero (o su local de negocio), con empadronamiento y sin vender en cinco años. Hay que no deber nada a la Hacienda municipal y pedirla en el plazo de un año desde el fallecimiento. Ver plusvalía en Hernani.
Tolosa. Tipo único del 11,11 %. Bonificación del 95 % para pareja, «la descendencia directa en primer grado» y adoptados, sobre la vivienda habitual de alguno de ellos. Ver plusvalía en Tolosa.
Situaciones frecuentes
La hija que ya vivía con su madre en Donostia. Si acredita que el piso es su vivienda habitual, puede pedir el 95 %. Su hermano, que vive en Bilbao, no cumple ese requisito; en principio le toca el 50 % que la ordenanza prevé para viviendas.
Herencia con poder testatorio. El viudo es comisario y todavía no ha repartido. En Donostia la plusvalía se devenga cuando se usa el poder de forma irrevocable o se extingue.
Hijos que no viven en la casa de Errenteria. Aquí la bonificación del 50 % no exige vivienda habitual. Basta con ser descendiente, cónyuge, pareja o ascendiente.
Piso en Hernani que se quiere vender pronto. La bonificación exige no transmitir en cinco años desde el fallecimiento. Si se vende antes, se paga el total con intereses, salvo motivos laborales o enfermedad grave justificados.
Plazos y quién cobra cada cosa
En todas estas ciudades el plazo en herencias es de seis meses desde el fallecimiento, prorrogables hasta un año a petición del heredero. En Irun la prórroga se pide dentro de los seis primeros meses.
En Tolosa, la bonificación no se aplica si la declaración no se presenta en el plazo de un año. Por eso conviene no dejarlo para el final.
La plusvalía la cobra el ayuntamiento. El impuesto de sucesiones lo cobra la Hacienda Foral de Gipuzkoa, con un plazo de un año. Aparte van notaría y Registro. El profesional te explica sus honorarios antes de empezar.
El ayuntamiento puede requerir documentos, comprobar y corregir lo presentado. En Donostia y Errenteria, por ejemplo, puede pedir papeles en treinta días, prorrogables quince.
Cómo comprobarlo
Busca la ordenanza fiscal del ayuntamiento donde está el inmueble. Errenteria tiene una página de plusvalía con simulador, y Hernani publica sus ordenanzas fiscales vigentes.
Varias ordenanzas cambiaron para 2026. Se aplica la versión vigente en la fecha del fallecimiento. Datos revisados en octubre de 2026; las ordenanzas cambian cada año y el profesional lo confirma con tu caso.
Qué hace por ti el profesional colaborador
No tenemos oficina en Gipuzkoa. El abogado o gestor colaborador te atiende a distancia o en su despacho, según el caso.
- Comprueba si hubo ganancia y qué base te conviene.
- Revisa la bonificación de tu ayuntamiento con el texto literal de la ordenanza.
- Reúne los certificados de empadronamiento y la documentación de la herencia.
- Presenta la declaración o autoliquidación y vigila la liquidación.
- Coordina la plusvalía con el impuesto foral de sucesiones y con el Registro.
Preguntas frecuentes
¿Cómo se calcula la plusvalía municipal por herencia en Gipuzkoa?
Se aplica a la base el tipo del ayuntamiento. La base sale del valor catastral del suelo y de un coeficiente cuyo máximo fija la norma foral, salvo que la ganancia real sea menor.
¿Quién paga la plusvalía en una herencia en Gipuzkoa?
Los herederos o legatarios que reciben el inmueble. Cada uno paga por la parte que recibe.
¿Qué bonificación tiene la plusvalía por herencia en Donostia?
El 95 % si el inmueble es la vivienda habitual del heredero; el 50 % en otras viviendas y el 10 % en lo demás. Es rogada y hay que pedirla a tiempo.
¿Hay bonificación si no vivo en la casa heredada?
En Errenteria sí, del 50 %, sin exigir vivienda habitual. En Donostia hay un 50 % para viviendas aunque no sean la tuya. En otros municipios depende de la ordenanza.
¿Qué plazo hay para presentar la plusvalía de una herencia en Gipuzkoa?
Seis meses desde el fallecimiento, prorrogables hasta un año si lo pides. Cada ordenanza concreta cómo se pide.
¿Se paga plusvalía si el piso no ha subido de valor?
No. Si el terreno no ganó valor no hay sujeción, pero hay que declararlo y aportar los títulos.
¿Es lo mismo la plusvalía que el impuesto de sucesiones?
No. La plusvalía es municipal; sucesiones es foral y lo gestiona la Hacienda Foral de Gipuzkoa con el modelo 670.
¿Qué pasa con la plusvalía si hay poder testatorio?
En Donostia se devenga cuando el comisario usa el poder de forma irrevocable o este se extingue. El profesional revisa cómo lo trata cada ordenanza.
¿Necesito pagar la plusvalía para inscribir la herencia?
Para inscribir hay que acreditar que se ha presentado la autoliquidación, la declaración o la comunicación de la plusvalía.
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Dinos en qué municipio está la casa y quién hereda. Con eso ya podemos decirte qué ordenanza mirar.
Una herencia puede ser compleja. El primer paso puede ser sencillo.
No necesitas conocer el nombre del trámite. Empieza contándonos qué ha pasado.
Enviar una consulta no supone la aceptación del encargo ni el inicio de una relación abogado-cliente.
- Explicar brevemente qué ha ocurrido
- Indicar las fechas que recuerdes
- Decir en qué provincia vivía el fallecido