Obras en la casa heredada: quién decide y quién paga si sois varios hermanos
Depende del tipo de obra. Las reparaciones necesarias para conservar la casa las puede hacer cualquiera de los dueños, y los demás deben contribuir según su parte. Las reformas o mejoras que cambian la vivienda necesitan, en cambio, el acuerdo de todos. Entre medias quedan las decisiones de gestión, que se toman por mayoría de participaciones.
Distinguir bien cada caso evita la discusión más típica: un hermano reforma por su cuenta y luego pide a los demás que paguen.
Reparaciones necesarias: obligan a todos
Son las obras sin las que la casa se deteriora o se vuelve peligrosa. Por ejemplo:
- Una gotera, una tubería rota o una humedad que avanza.
- Una instalación eléctrica que no cumple o es un riesgo.
- Una fachada o un tejado dañados.
- Obras que exige la comunidad de propietarios o el ayuntamiento.
Cualquier copropietario puede encargarlas si no admiten espera. Después puede reclamar a los demás su parte del coste, en proporción a lo que cada uno tiene.
Para evitar discusiones, conviene avisar antes, pedir presupuesto y guardar las facturas.
Reformas y mejoras: hace falta unanimidad
Cambiar la cocina, tirar tabiques o ampliar la casa altera la vivienda. La ley pide para eso el consentimiento de todos los copropietarios, aunque la obra parezca buena idea.
Si un hermano reforma sin el acuerdo del resto, se arriesga a pagarla él solo. En algunos casos los demás podrían incluso pedir que se deshaga.
Si la reforma sirve para vender mejor o alquilar, lo sensato es pactarla por escrito: qué se hace, cuánto cuesta y cómo se reparte.
Decisiones de gestión: basta la mayoría
Hay decisiones que no son obras urgentes ni reformas. Por ejemplo, contratar un seguro, dar de alta suministros o encargar mantenimientos periódicos.
Estas se toman por mayoría, contada según el porcentaje de cada uno, no por número de personas. Lo mismo ocurre con algunos alquileres, como contamos en alquilar una casa heredada sin acuerdo.
Si un hermano no paga su parte
Quien adelanta el dinero de una reparación necesaria puede reclamarlo a los demás. Lo habitual es empezar con un requerimiento por escrito y las facturas.
Si no hay respuesta, se puede reclamar en el juzgado. También puede compensarse más adelante, al repartir el precio si la casa se vende o al fijar lo que paga quien se la queda.
Ojo con una regla poco conocida: quien no quiere pagar los gastos de conservación puede librarse renunciando a su parte de la casa. Es raro, pero existe.
Los gastos ordinarios, como el IBI o la comunidad, los tratamos en quién paga los gastos de la casa heredada.
Si la casa amenaza ruina
Cuando la vivienda está muy deteriorada, el ayuntamiento puede ordenar obras a todos los propietarios. Si no se hacen, puede ejecutarlas y pasar la factura, además de imponer multas.
En estos casos no conviene esperar. A veces la mejor salida es vender en el estado actual y repartir el dinero.
Qué hacer ahora
Haz fotos del problema y pide uno o dos presupuestos. Comunica a tus hermanos por escrito qué obra hace falta, por qué y cuánto cuesta.
Si es urgente y nadie contesta, puedes encargarla y reclamar después. Si es una reforma, no empieces sin un acuerdo firmado.
Cuando las obras son solo un síntoma de que nadie sabe qué hacer con la casa, la solución está en extinción de condominio de una vivienda heredada.
Preguntas frecuentes
¿Puedo reformar la casa si vivo en ella?
Puedes hacer el mantenimiento normal. Para una reforma necesitas el acuerdo de tus hermanos, aunque vivas allí.
¿Me devuelven lo invertido en una reforma si luego se vende la casa?
Solo si se pactó o si los demás la consintieron. Sin acuerdo, es difícil recuperarlo.
¿Y si la herencia aún no se ha repartido?
Las reglas son muy parecidas. Mientras tanto, los gastos pueden pagarse con el dinero de la herencia si todos están de acuerdo.
Una casa compartida necesita decisiones compartidas. Cuéntanos qué obra hace falta y en qué punto está la relación, y te ayudamos a ordenar los pasos.
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Una herencia puede ser compleja. El primer paso puede ser sencillo.
No necesitas conocer el nombre del trámite. Empieza contándonos qué ha pasado.
Enviar una consulta no supone la aceptación del encargo ni el inicio de una relación abogado-cliente.
- Explicar brevemente qué ha ocurrido
- Indicar las fechas que recuerdes
- Decir en qué provincia vivía el fallecido