Demanda de división de la cosa común: cómo salir del proindiviso sin acuerdo
La demanda de división de la cosa común es la vía judicial para dejar de compartir una vivienda cuando no hay acuerdo. Cualquier copropietario puede presentarla, sin importar el porcentaje que tenga. Si la casa no se puede dividir, el juez ordena venderla y repartir el dinero.
Es el recurso que da a cada hermano la llave para salir. Nadie está obligado a seguir siendo dueño a medias para siempre.
Antes de demandar: dos comprobaciones
La primera es saber si la herencia está repartida. Esta demanda se usa cuando la casa ya está a nombre de todos, cada uno con su parte. Si la herencia sigue sin repartir, el camino suele ser otro: la división judicial de la herencia o un contador-partidor.
La segunda es revisar si existe algún pacto de no dividir. Los copropietarios pueden comprometerse a mantener la casa en común durante un tiempo limitado. Mientras dure, la demanda no prospera.
El paso previo: un requerimiento por escrito
Casi siempre conviene empezar con un requerimiento formal, por ejemplo un burofax. En él se explica que quieres salir del proindiviso y se propone una solución concreta.
Una buena propuesta incluye un valor de la casa, idealmente con tasación. También las opciones: que uno compre al resto, vender a un tercero o, si no, acudir al juzgado.
Muchas familias desbloquean la situación en este punto. Ver por escrito que la otra opción es el juzgado hace pensar.
Cómo es el procedimiento, en sencillo
- Demanda. El abogado la presenta en el juzgado del lugar donde está la vivienda. Hace falta abogado y procurador.
- Contestación. Los demás copropietarios pueden oponerse, aceptar la división o no presentarse.
- Juicio, si hace falta. Se discute si la casa se puede dividir o no y, a veces, su valor.
- Sentencia. Si la casa no admite división, el juez declara que hay que venderla y repartir lo obtenido según los porcentajes.
- Ejecución. Se organiza la venta. Lo habitual es una subasta, aunque en algunos casos se puede pedir que la venda un profesional o una entidad especializada.
Si los demás aceptan la división desde el principio, el proceso se acorta mucho.
Lo que se puede pedir además
En la misma demanda, o en otra, se pueden reclamar cuestiones relacionadas:
- Que se compensen los gastos que uno ha pagado solo, como el IBI o la comunidad.
- Que el hermano que ha usado la casa en exclusiva pague por ese uso.
- Que se repartan las rentas si la vivienda estaba alquilada.
Lo explicamos en quién paga los gastos de la casa heredada y en hermano que vive en la casa y no paga.
Pactar sigue siendo posible
Presentar la demanda no cierra la puerta al acuerdo. En cualquier momento las partes pueden pactar que uno compre al resto o vender juntos a un tercero.
A menudo, el acuerdo llega cuando se acerca la subasta. Todos saben que una subasta suele dar menos dinero. Lo contamos en subasta de una vivienda heredada.
Qué hacer ahora
Reúne la escritura de herencia, una nota simple reciente de la vivienda y los recibos de gastos que hayas pagado. Si tienes una tasación, mejor.
Antes de demandar, prueba con una propuesta seria por escrito. El abogado colaborador puede redactarla y, si no funciona, preparar la demanda.
La explicación general de todas las salidas está en extinción de condominio de una vivienda heredada.
Preguntas frecuentes
¿Puedo demandar aunque solo tenga una parte pequeña de la casa?
Sí. El derecho a pedir la división no depende del porcentaje. Basta con ser copropietario.
¿Quién paga el abogado y el procurador?
Cada parte contrata y paga los suyos. Si alguien se opone y pierde, el juez puede condenarle a pagar también los gastos del otro, las llamadas costas. El abogado te explica sus honorarios antes de empezar.
¿Y si mi hermano vive en la casa?
Puede seguir allí mientras dura el proceso. Tras la venta, el nuevo dueño puede pedir que la deje libre.
Una demanda es el último recurso, pero saber que existe ya cambia la conversación. Cuéntanos cómo está vuestra casa y te ayudamos a valorar el primer paso.
Otras dudas que te pueden servir
- Alquilar una casa heredada sin acuerdo de todos
- Comprar la parte de un hermano en la casa heredada
- Extinción de condominio con hipoteca en una casa heredada
- Un hermano ha cambiado la cerradura de la casa heredada
- Impuestos de la extinción de condominio de una casa heredada
- Obras en la casa heredada entre hermanos
Una herencia puede ser compleja. El primer paso puede ser sencillo.
No necesitas conocer el nombre del trámite. Empieza contándonos qué ha pasado.
Enviar una consulta no supone la aceptación del encargo ni el inicio de una relación abogado-cliente.
- Explicar brevemente qué ha ocurrido
- Indicar las fechas que recuerdes
- Decir en qué provincia vivía el fallecido