Cómo comprar la parte de un hermano en la casa heredada
Puedes quedarte la casa heredada pagando a tus hermanos su parte. Lo habitual es fijar un valor, calcular lo que corresponde a cada uno y firmar una escritura ante notario. Si con esa operación la casa queda entera a tu nombre, suele hacerse como extinción de condominio, que tiene un trato fiscal distinto al de una compraventa.
Es la salida que muchas familias prefieren. La casa sigue en la familia y los demás reciben su dinero sin pasar por una venta a extraños.
Antes o después de repartir la herencia
Hay dos momentos para hacerlo:
- En el propio reparto. Si la herencia no está repartida, la casa se te adjudica a ti en la escritura de herencia. Como vale más que tu parte, compensas en dinero a los demás. Se le llama exceso de adjudicación.
- Después del reparto. Si la casa ya está a nombre de todos, firmáis una escritura de extinción de condominio en la que los demás te ceden su parte a cambio de dinero.
El resultado práctico es parecido. Lo que cambia son los documentos y, a veces, los impuestos. El abogado te dice qué momento conviene más.
Cómo se calcula lo que pagas
Se parte del valor de la vivienda y se multiplica por el porcentaje de cada hermano.
Lo difícil suele ser ponerse de acuerdo en el valor. Ayuda mucho una tasación independiente o varias valoraciones de agencias. También conviene tener en cuenta el valor que usa Hacienda, porque influye en los impuestos.
Si hay hipoteca pendiente, se descuenta del valor o se pacta quién la asume. El banco tiene que aceptar el cambio de deudor.
Los pasos habituales
- Acordar el valor y el reparto del pago. Mejor por escrito, aunque sea en un borrador.
- Asegurar la financiación. Si necesitas hipoteca, pide la aprobación antes de fijar notaría.
- Revisar impuestos. Tanto los tuyos como los de tus hermanos.
- Firmar ante notario. Todos los copropietarios acuden y se paga en ese momento.
- Inscribir y comunicar. Registro de la Propiedad, Catastro y ayuntamiento.
Los impuestos, en sencillo
Cuando la operación deja la casa entera en manos de uno de los copropietarios, suele tratarse como extinción de condominio. En muchas comunidades esto paga menos que una compraventa, pero las reglas cambian según dónde esté la vivienda.
Si solo compras la parte de un hermano y seguís siendo varios dueños, Hacienda puede tratarlo como compraventa.
Tus hermanos, por su parte, pueden tener que declarar en la renta una ganancia si cobran más de lo que valía su parte cuando heredaron.
Por todo esto conviene que un profesional revise la operación antes de firmar.
Si un hermano quiere vender a un extraño
Puede vender su porcentaje a quien quiera, pero los demás tenéis preferencia. Si lo vende a un tercero, podéis quedároslo por el mismo precio y condiciones. Es lo que se llama derecho de retracto.
El plazo para ejercerlo es muy corto. Si te enteras de una venta así, consulta enseguida con un abogado.
Qué hacer ahora
Habla con tus hermanos con una cifra razonable y un documento que la respalde. Si aceptan, el abogado prepara la operación y coordina con la notaría.
Si no hay acuerdo, las opciones son negociar más o pedir la división. Lo explicamos en subasta de una vivienda heredada.
El resto de salidas las tienes en la página sobre extinción de condominio de una vivienda heredada. Si la herencia aún está sin repartir, mira también el cuaderno particional.
Preguntas frecuentes
¿Puedo pagar a mis hermanos a plazos?
Se puede pactar, pero hay que dejarlo bien atado en la escritura. Ellos querrán garantías.
¿Tengo que pagar a precio de mercado?
No hay obligación si todos están de acuerdo. Pero un precio muy bajo puede tener consecuencias fiscales.
¿Y si uno de mis hermanos no quiere venderme su parte?
No se le puede obligar a vendértela a ti. Si el bloqueo continúa, cualquiera puede pedir la división de la casa.
Quedarse con la casa familiar es posible si se hace con orden. Cuéntanos cómo está la vuestra y te ponemos en contacto con un abogado de tu provincia.
Otras dudas que te pueden servir
- Alquilar una casa heredada sin acuerdo de todos
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- Un hermano vive en la casa heredada y no paga
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- Obras en la casa heredada entre hermanos
Una herencia puede ser compleja. El primer paso puede ser sencillo.
No necesitas conocer el nombre del trámite. Empieza contándonos qué ha pasado.
Enviar una consulta no supone la aceptación del encargo ni el inicio de una relación abogado-cliente.
- Explicar brevemente qué ha ocurrido
- Indicar las fechas que recuerdes
- Decir en qué provincia vivía el fallecido