Qué impuestos se pagan en la extinción de condominio de una casa heredada
Cuando un hermano se queda la casa heredada y paga a los demás, la operación no suele tributar como una compraventa. Lo habitual es que quien se queda la vivienda pague el impuesto de actos jurídicos documentados. Los hermanos que cobran deben revisar si tienen una ganancia que declarar en la renta. La plusvalía municipal, en general, no aparece.
Eso es la regla general. Los detalles cambian según la comunidad autónoma, según cómo se haga la operación y según si la herencia está repartida o no.
Por qué no es una compraventa
Cuando la casa ya era de todos, cada hermano tenía su parte desde la herencia. Al extinguir el condominio, se considera que no hay una venta nueva, sino que se concreta la parte de cada uno.
Para que se trate así suelen exigirse dos cosas:
- Que la vivienda no se pueda dividir sin perder valor, algo que ocurre casi siempre con un piso.
- Que se adjudique entera a uno de los copropietarios, que compensa a los demás.
Si compras solo la parte de un hermano y seguís siendo varios dueños, Hacienda puede verlo como una compraventa normal. Lo comentamos en comprar la parte de un hermano.
Actos jurídicos documentados: lo paga quien se queda la casa
Es un impuesto que grava ciertas escrituras ante notario. En la extinción de condominio, lo paga el hermano que se queda la vivienda.
El tipo lo fija cada comunidad autónoma. La forma de calcular la base también ha cambiado con los años. Hoy los tribunales tienden a tomar solo el valor de la parte que adquieres, no el de toda la casa.
Algunas comunidades tienen ventajas para ciertos casos, como la vivienda habitual o las familias numerosas. El gestor o el abogado lo revisa con tu caso.
La renta de los hermanos que cobran
Los hermanos que reciben dinero por su parte pueden tener una ganancia patrimonial. Se calcula comparando lo que cobran con el valor que se dio a su parte en la herencia.
Si la casa se valoró bajo al heredar y ahora se paga a precio de mercado, puede salir una diferencia que tributa en la renta. Si los valores son parecidos, la ganancia será pequeña o ninguna.
Quien se queda la casa no paga renta por la operación. Pero conviene que guarde bien la escritura. Cuando algún día venda, servirá para calcular su propia ganancia.
Y la plusvalía municipal
La plusvalía grava la subida de valor del suelo cuando un inmueble cambia de manos. En la extinción de condominio, por lo general, se entiende que no hay transmisión y no se paga.
Hay excepciones, sobre todo si alguien recibe más de lo que le corresponde sin pagarlo. Antes de firmar conviene confirmarlo con el ayuntamiento o con el profesional. Más contexto en la plusvalía municipal en la herencia.
Cuidado con el exceso sin pagar
A veces un hermano se queda la casa y no paga del todo su valor a los demás, por cariño o por acuerdo. Esa parte que recibe de más sin compensar puede tratarse como una donación entre hermanos.
Las donaciones entre hermanos tributan en el impuesto de donaciones, con reglas que cambian mucho según la comunidad. Es fácil llevarse un susto si no se planifica.
Si la herencia aún no se ha repartido
Cuando la casa se adjudica a un heredero en el propio reparto de la herencia, el trato fiscal puede ser distinto. En algunos casos resulta más favorable.
Por eso, antes de aceptar la herencia a nombre de todos, conviene valorar si es mejor adjudicar la casa a uno directamente. Lo vemos en el cuaderno particional.
Qué hacer ahora
Antes de fijar fecha en la notaría, reúne la escritura de herencia, el valor que se declaró entonces y una tasación actual de la casa.
Con esos tres datos, el abogado o el gestor colaborador puede estimar qué impuestos saldrán y quién los paga. También te dirá si conviene hacer la operación de otra manera.
La visión completa de cómo salir del proindiviso está en extinción de condominio de una vivienda heredada.
Preguntas frecuentes
¿Quién paga el notario y el registro?
Suele pagarlos quien se queda la vivienda, aunque los hermanos pueden pactar otro reparto. Conviene dejarlo claro antes de firmar.
¿Hay que presentar algún impuesto si no hay dinero de por medio?
Sí. Aunque no haya compensación, la escritura se presenta ante Hacienda de la comunidad. Y la parte regalada puede tributar como donación.
¿Tengo plazo para pagar el impuesto?
Sí. Los impuestos de la escritura tienen un plazo corto que cuenta desde la firma. La posible ganancia de tus hermanos se declara en la renta del año siguiente. El profesional te indica las fechas y presenta los modelos.
Los impuestos asustan menos cuando se miran antes de firmar. Cuéntanos cómo queréis repartir la casa y te ayudamos a encontrar a quien lo revise.
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Una herencia puede ser compleja. El primer paso puede ser sencillo.
No necesitas conocer el nombre del trámite. Empieza contándonos qué ha pasado.
Enviar una consulta no supone la aceptación del encargo ni el inicio de una relación abogado-cliente.
- Explicar brevemente qué ha ocurrido
- Indicar las fechas que recuerdes
- Decir en qué provincia vivía el fallecido