Extinción de condominio: cuando un hermano quiere vender el piso heredado y otro no
Heredar el piso de los padres entre varios hermanos parece sencillo hasta que hay que decidir qué hacer con él. Uno quiere venderlo. Otro quiere quedárselo. Un tercero vive dentro y no tiene prisa. Y mientras tanto, la casa sigue a nombre de todos.
Cuando varias personas son dueñas de una misma vivienda, se dice que la tienen en proindiviso o en condominio: cada una tiene un porcentaje, pero nadie tiene una habitación concreta. La extinción de condominio es la forma de poner fin a esa situación para que la casa pase a ser de uno solo o se venda.
La buena noticia es que la ley no obliga a nadie a seguir compartiendo para siempre. Hay salida, con acuerdo o sin él.
Herencia sin repartir o casa ya en proindiviso
Conviene distinguir dos momentos, porque cambian los pasos.
- La herencia todavía no se ha repartido. La casa forma parte de la herencia común de todos los herederos. La solución suele pasar por el reparto, adjudicando la vivienda a uno de ellos. Lo explicamos en el cuaderno particional.
- La herencia ya se repartió y la casa quedó a nombre de todos. Cada hermano es dueño de su parte de la vivienda. Aquí es donde se habla, en sentido estricto, de extinguir el condominio.
En los dos casos el problema de fondo es el mismo: unos quieren salir y otros no. Y las salidas también se parecen.
Las tres salidas posibles
Cuando una casa es de varios, solo hay tres formas de acabar con la situación:
- Que uno se quede con todo y pague a los demás. Es la extinción de condominio en sentido propio. El que se queda la vivienda compensa en dinero al resto por su parte.
- Vender la casa a un tercero y repartir el dinero. Cada uno recibe lo que le toca según su porcentaje. Si es esto lo que buscáis, mira la página sobre vender una vivienda heredada.
- Ir al juzgado para que se divida o se subaste. Si no hay acuerdo, cualquier copropietario puede pedir la división. Como un piso no se puede partir, normalmente acaba en subasta.
Una cuarta posibilidad es que uno venda solo su parte a otro hermano. En el fondo es una variante de la primera.
Cómo se hace la extinción de condominio paso a paso
Cuando hay acuerdo, el camino es bastante ordenado:
- Poner un valor a la vivienda. Lo ideal es una tasación que todos acepten. De ese valor sale lo que hay que pagar a cada uno.
- Ver cómo se va a pagar. Con ahorros, con una hipoteca nueva o combinando ambas cosas. Si hay que pedir un préstamo, conviene tenerlo aprobado antes de fijar fecha.
- Revisar la situación fiscal. La extinción de condominio suele tributar de forma distinta a una compraventa. El trato concreto depende de tu comunidad autónoma.
- Firmar la escritura en la notaría. Todos los copropietarios firman. El que se queda la casa paga a los demás en ese momento.
- Inscribir el cambio. La escritura se lleva al Registro de la Propiedad y se comunica al Catastro y al ayuntamiento.
Cuando no hay acuerdo, el primer paso suele ser un requerimiento formal, por ejemplo un burofax. Si no funciona, el abogado presenta una demanda de división de la cosa común.
Documentos que suelen hacer falta
- La escritura de herencia o de aceptación, donde consta que la casa es de todos.
- Nota simple del Registro de la Propiedad.
- Último recibo del IBI y referencia catastral.
- Certificado de estar al corriente con la comunidad de propietarios.
- Tasación de la vivienda, si existe.
- DNI de todos los copropietarios.
- Si hay hipoteca pendiente, los datos del préstamo.
Si la herencia aún no se ha repartido, harán falta también los papeles de la herencia: certificado de defunción, testamento o declaración de herederos y el impuesto de sucesiones.
Lo que pasa mientras la casa es de todos
Hasta que se resuelve, la vivienda genera gastos y, a veces, roces. Hay preguntas que se repiten mucho:
- Quién paga el IBI, la comunidad o las derramas. Lo explicamos en quién paga los gastos de la casa heredada.
- Qué pasa si un hermano vive en la casa y no paga nada a los demás. Lo tienes en hermano que vive en la casa heredada.
- Si se puede alquilar la casa aunque uno no esté de acuerdo. Lo contamos en alquilar una casa heredada sin acuerdo.
Plazos y cosas que conviene saber
- Nadie está obligado a seguir en proindiviso. Cualquier copropietario puede pedir la división en cualquier momento, salvo que hayan pactado lo contrario por un tiempo limitado.
- La subasta rara vez conviene. Suele lograr un precio más bajo que una venta normal. Por eso muchas familias acaban pactando antes. Lo detallamos en subasta de una vivienda heredada.
- Los hermanos tienen preferencia. Si uno quiere vender su parte a un extraño, los demás pueden quedársela por el mismo precio. Lo explicamos en comprar la parte de un hermano.
- Los impuestos importan. Según cómo se haga, la operación paga unos impuestos u otros. Merece la pena estudiarlo antes de firmar.
- Con hipoteca, el banco también cuenta. Si la vivienda tiene un préstamo, hay que ver quién se queda con él y si el banco lo acepta.
Qué hace el abogado colaborador
El abogado que lleve tu caso empieza por ordenar la situación. Mira si la herencia está repartida, quién es dueño de qué y qué cargas tiene la casa.
Después busca la salida menos costosa. Muchas veces consiste en una propuesta bien planteada a los demás, con números claros. Si no hay respuesta, prepara el requerimiento y, solo si hace falta, la demanda.
Nosotros escuchamos tu caso y buscamos al profesional de tu provincia que mejor encaje. El servicio jurídico lo presta él, y te explica su alcance y sus honorarios antes de empezar. Contarnos el caso no te obliga a nada.
Preguntas frecuentes
¿Me pueden obligar a vender la casa heredada?
En la práctica, sí. Si un copropietario pide la división y la casa no se puede partir, el juez puede acordar su venta en subasta.
¿Puedo vender solo mi parte?
Sí. Puedes vender tu porcentaje, aunque a un extraño le interesará poco. Además, tus hermanos tendrían preferencia para comprarlo.
¿Cómo se calcula lo que tengo que pagar a mis hermanos?
Se parte del valor de la vivienda y se aplica el porcentaje de cada uno. Si no os ponéis de acuerdo en el valor, una tasación ayuda a desbloquear.
¿La extinción de condominio paga impuestos?
Sí, aunque suele tener un trato distinto a una compraventa. Depende de la comunidad y de cómo se haga, y lo revisa el abogado.
¿Qué pasa si la herencia todavía no está repartida?
Entonces lo normal es resolverlo en el reparto. Si no hay acuerdo, puede ayudar un contador-partidor.
Te puede interesar
- Un hermano vive en la casa heredada y no paga
- Subasta de una vivienda heredada
- Quién paga los gastos de la casa heredada
- Comprar la parte de un hermano en la casa heredada
- Alquilar una casa heredada sin acuerdo
- Vender una vivienda heredada
- Contador-partidor
- Cuaderno particional
Más dudas frecuentes
Estas son otras situaciones habituales cuando una casa heredada es de varios:
- Qué impuestos se pagan en la extinción de condominio
- Extinción de condominio con hipoteca pendiente
- Demanda de división de la cosa común
- Un hermano ha cambiado la cerradura de la casa heredada
- Obras en la casa heredada: quién decide y quién paga
Una casa compartida entre hermanos no tiene por qué acabar en pelea ni en subasta. Cuéntanos cómo está la vuestra y te ayudamos a encontrar el primer paso.
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