Vender una vivienda heredada: pasos, papeles e impuestos
Habéis heredado la casa de vuestros padres y nadie va a vivir en ella. O los gastos se acumulan y lo más sensato es venderla. Vender una vivienda heredada es posible, pero antes la casa tiene que pasar a nombre de los herederos. Solo entonces se puede firmar con el comprador.
Sabemos que decidir vender la casa familiar no es solo un asunto de papeles. Aquí te explicamos el camino completo, sin prisas y sin tecnicismos, para que sepas qué viene primero y qué después.
Cuándo te encuentras en esta situación
Esta página es para ti si estás en alguno de estos casos:
- Habéis heredado una vivienda entre varios hermanos y queréis venderla y repartir el dinero.
- Eres el único heredero, pero la casa sigue a nombre de tu padre o de tu madre.
- Ya tenéis un comprador y no sabéis si podéis firmar sin terminar la herencia.
- La casa está a nombre de personas fallecidas hace años, como los abuelos.
- Uno de los padres vive y tiene el usufructo de la vivienda.
- No todos los herederos están de acuerdo en vender.
Cada caso tiene su camino, pero todos comparten la misma base: primero la herencia, después la venta.
Cómo se vende una casa heredada, paso a paso
- Reunir los primeros certificados. Defunción, últimas voluntades y seguros de vida. Sirven para saber si había testamento y qué seguros existían.
- Saber quiénes son los herederos. Con el testamento, si lo hay. Si no lo hay, con la declaración de herederos, que es el documento que dice quién hereda cuando no se dejó testamento.
- Hacer inventario. Qué había en la herencia y qué se debía. Una hipoteca pendiente o un embargo cambian mucho las cuentas de la venta.
- Pagar los impuestos de la herencia. El impuesto de sucesiones y la plusvalía municipal por la herencia.
- Firmar la aceptación y el reparto ante notario. En esta escritura los herederos aceptan y la casa se adjudica a uno o a varios.
- Firmar la venta. Con el comprador, en notaría. Puede hacerse el mismo día que la aceptación, justo después.
- Declarar los impuestos de la venta. La plusvalía municipal de la venta y la ganancia en la renta de cada heredero que vende.
Si tienes prisa por vender, en ¿Se puede vender una casa heredada antes de terminar la herencia? te contamos qué se puede adelantar.
Qué documentos suelen hacer falta
Para la herencia y para la venta, el notario y el comprador suelen pedir esto:
- Certificado de defunción y certificado de últimas voluntades del fallecido.
- Testamento o declaración de herederos.
- DNI de todos los herederos.
- Escritura de la casa a nombre del fallecido y una nota simple del Registro de la Propiedad.
- Último recibo del impuesto de bienes inmuebles y referencia catastral.
- Justificantes del impuesto de sucesiones y de la plusvalía municipal de la herencia.
- Certificado de la comunidad de propietarios de estar al corriente de pago.
- Certificado de eficiencia energética de la vivienda.
- En algunas comunidades, cédula de habitabilidad o documento equivalente.
Si falta algo, no pasa nada. El abogado te dice qué hay que pedir y dónde, y muchas gestiones las hace por ti.
Plazos y cosas que conviene saber
- El impuesto de sucesiones tiene un plazo de seis meses desde el fallecimiento. Se puede pedir prórroga dentro de los cinco primeros meses. Las reglas cambian según la comunidad autónoma.
- Para vender la casa entera hace falta la firma de todos los dueños. Si un hermano no quiere, hay salidas. Las explicamos en Uno de los hermanos no quiere vender la casa heredada.
- Hay impuestos al heredar y otros al vender. No conviene confundirlos. Los repasamos en Qué impuestos se pagan al vender una casa heredada.
- El valor que se declara al heredar importa después. Un valor muy bajo en la herencia suele hacer que la ganancia al vender sea mayor.
- Algunas rebajas de sucesiones exigen no vender en un tiempo. Ocurre con la vivienda habitual del fallecido en muchas comunidades. Pregunta antes de poner fecha a la venta.
- Si los papeles son muy antiguos, hay que ponerlos al día. Lo contamos en Vender una casa que sigue a nombre de los abuelos.
- Si el viudo o la viuda tiene el usufructo, también firma. Mira Vender una casa heredada si tu madre o tu padre tiene el usufructo.
- Ojo con las arras. No conviene cobrar una señal hasta que todos los herederos estén de acuerdo y la herencia tenga fecha.
Qué hace por ti el abogado o gestor colaborador
Vender una casa heredada mezcla herencia, impuestos y compraventa. El profesional que lleve tu caso coordina las tres partes para que encajen en el orden correcto.
- Revisa el testamento o tramita la declaración de herederos.
- Prepara el inventario y el reparto, y lo pacta con todos los herederos.
- Calcula y presenta el impuesto de sucesiones y la plusvalía de la herencia.
- Coordina con la notaría la aceptación y la venta, si es posible el mismo día.
- Te explica cuánto pagará cada heredero al vender, antes de aceptar una oferta.
- Si hay desacuerdo entre hermanos, busca primero una salida pactada.
Cómo te ayudamos a empezar
Tu Herencia Directa no es un despacho. Escuchamos tu caso, situamos el primer paso y te ponemos en contacto con un abogado colegiado o gestor especializado en herencias en tu provincia. El servicio lo presta ese profesional.
El primer contacto no te compromete a nada. Antes de empezar, el abogado te explica qué trabajo propone y sus honorarios, por escrito y con claridad.
Preguntas frecuentes
¿Puedo vender la casa heredada si todavía no he hecho la herencia?
No directamente. Primero hay que aceptar la herencia y adjudicar la casa. Eso sí, la aceptación y la venta pueden firmarse el mismo día en la misma notaría.
¿Qué pasa si uno de los herederos no quiere vender?
Sin su firma no se puede vender la casa entera. Se puede intentar que compre la parte de los demás, buscar otro reparto o, como último recurso, pedir la división ante el juez.
¿Hay que pagar impuestos si vendo enseguida?
Normalmente sí hay que declarar la venta, aunque si se vende por un precio parecido al heredado la ganancia puede ser pequeña. La plusvalía municipal de la venta también se revisa.
¿Se puede vender una casa heredada con hipoteca?
Sí. Lo normal es cancelar la hipoteca con el dinero de la venta en el mismo acto. Puedes ver más en Heredar una vivienda con hipoteca.
¿Cuánto se tarda en vender una vivienda heredada?
Depende de si hay testamento, de si los herederos están de acuerdo y de lo rápido que se reúnan los papeles. No damos plazos cerrados porque cada herencia es distinta.
Más dudas frecuentes
Hay situaciones que cambian la forma de vender. Las explicamos una por una:
- Vender una casa heredada cuando uno de los herederos es menor de edad, con el permiso del juez y el defensor judicial.
- Poder notarial para vender una casa heredada, si algún heredero vive lejos o no puede acudir a la notaría.
- Cómo se reparte el dinero de la venta de una casa heredada, con los gastos que adelantó cada hermano.
- Vender un piso heredado que está alquilado, qué pasa con el inquilino y su contrato.
- ¿Cuánto tiempo hay que esperar para vender una casa heredada?, sobre todo si hubo rebajas en sucesiones.
Te puede interesar
- Extinción de condominio de una vivienda heredada, si uno de los hermanos quiere quedarse la casa.
- Plusvalía municipal por herencia, el impuesto del ayuntamiento al heredar un inmueble.
- Cambio de titularidad de bienes heredados, para poner la casa y lo demás a vuestro nombre.
Antes de buscar comprador, merece la pena saber en qué punto está la herencia. Cuéntanos cómo está la casa y quiénes heredáis, y te ayudamos a dar el primer paso con un especialista.
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Una herencia puede ser compleja. El primer paso puede ser sencillo.
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